Asumisvaihtoehtoihin liittyviä piirteitä voidaan verrata asumisturvan, kulutusvaran, velkaantumisen ja asunnon vaihtamisen näkökulmista.

Tarkempaa tietoa asumisen vaihtoehtoisista rahoitusmuodoista saat mm. nettisivulta:
http://www.asuminen.fi/?path=7,15,364

Asunnon hinta on usein moninkertainen kotitalouden vuosituloihin nähden. Eikä asunnon hankinta yleensä onnistu ilman lainanottoa. Lainanotto mahdollistaa omistusasunnon hankinnan pienilläkin säästöillä. Mutta samalla lainanotto on merkittävä ja pitkäaikainen taloudellinen sitoumus. Riski on erityisesti se, että jostain syystä kotitalouden lainanhoitokyky voi heiketä. Ostetun asunnon hintataso voi myös alentua. Riskejä saatetaan pienentää mitoittamalla asuntolainan määrä ja laina-aika kohtuullisiksi. Lainan hoidosta aiheutuvien kuukausimenojen tulee olla kohtuullisia verrattuna arvioituun tulotason kehitykseen, jotta rahaa jää muuhunkin elämiseen. Kuukausimenoja on voitava tarvittaessa nostaakin esimerkiksi korkotasossa tapahtuvien merkittävien muutosten takia

Tarkemmin asuntolainoituksesta, taloudellisiin riskeihin varautumisesta ja valtion omistusasumisen tukimuodoista,

ks. Ympäristöministeriön nettiosoitetta:
http://www.ymparisto.fi/default.asp?node=220&lan=fi#a2

ks. Kuluttajaviraston nettiosoitetta:
http://www.kuluttajavirasto.fi/user_nf/default.asp?...

ks. Finanssialan Keskusliiton nettiosoitetta:
http://www.fkl.fi/asp/system/empty.asp?...

Asuntolainan kustannuksiin vaikuttavat yleinen korkotaso, pankkien kilpailutilanne, lyhennystapa, laina-aika sekä omien säästöjen määrä, vakuuksien laatu ja mahdollisesti oma asiakassuhde pankkiin. Lainavaihtoehtoja on nykyään tarjolla useita ja tarjouksia kannattaa pyytää useasta pankista. — Kuluttajaviraston sivuilta löydät mm.:

• tietoa lainan hinnasta
  
• vakuuksista
  
• asuntolainojen vertailuun lomakkeen, johon voit itse kilpailuttaaksesi pankit kerätä vertailutiedot

Lisäksi kuluttajavirastolla tarjoaa nettisivuillaan:

• asuntolainan ABC:n
  
• lainalaskurin
  

Kun markkinakorko ylittää myyjän lainastaan maksamaa korkoa, saattaa ostajan olla syytä harkita ottaa nimiinsä myyjän velka. Tällaiseen järjestelyyn tarvitaan kuitenkin aina velkojan (kuten pankin) suostumus. Jos puolestaan olemassaolevien velkojen korko on kova, voi myyjän olla syytä maksaa ne pois. Mutta usein lainanlyhennys muodostuu myyjän ja ostajan väliseksi neuvottelukysymykseksi. Jos markkinakorko on olemassaolevista lainoista maksettavaa korkoa alempi, ostajana voit tietenkin säästää ottamalla uutta velkaa vanhan tilalle. — Kannattaakin jo hyvissä ennen kauppaa neuvotella pankin tai muun rahalaitoksen kanssa siitä, minkälainen laina on etujesi mukainen kulloisessakin markkinatilanteessa. Sinä itse tietenkin valitset rahoittajasi.

Jos kaupan kohteena olevat asunto-osakkeet tai kiinteistö on panttina, myyjän on syytä varmistua siitä, että pantinhaltijana oleva velkoja (panki tms.) joko suostuu luovuttamaan pantin (osakekirjat; panttikirjat) suunnitellun kauppakirjan ehtojen mukaisesti ostajalle, minkä edellytyksenä yleensä on velan maksu tai korvaavan vakuuden anto pankille, tai antamaan sen mukaan kuin tilanne vaatii jälkipant-tisitoumuksen ostajalle tai ostajan pankille. Tietenkin vakuuksina voivat tulla kysymykseen muutkin omistuserät kuten talletukset.

Asuntosäästö- ja tukijärjestelmä ensiasuntoon (ASP) on tarkoitettu 18-30-vuotiaille ensimmäisen omistusasunnon hankkijoille. Asunnon hankkija tekee pankin kanssa sopimuksen, jossa sitoutuu säästämään vähintään 10 prosenttia asunnon hinnasta ja pankki antamaan lainaa, kun säästötavoite on saavutettu. Asunnon voi hankkia, kun vähintään puolet ASP-sopimuksen mukaisista eristä on talletettu. ASP-korkotukilainan ehdot ovat edulliset, ja valtio maksaa osan koroista. — Lisätietoja saat ympäristöministeriön nettisivulta:
http://www.ymparisto.fi/default.asp?...

Periaatteessa voi kuka hyvänsä yksityishenkilö, joka ostaa itselleen asunnon tai rakentaa omakotitalon, saada asuntolainaansa valtiontakauksen. Valtiontakaus on tarkoitettu tilanteisiin, joissa lainansaajan omat vakuudet eivät riitä pankin lainan vakuudeksi. Valtion takaaman omistusasuntolainan suuruus voi yleensä olla enintään 85 prosenttia asunnon hankintahinnasta. Valtiontakauksen suuruus on enintään 20 prosenttia omistusasuntolainasta, kuitenkin korkeintaan 25 250 euroa asuntoa kohti. Takaus myönnetään enintään 25 vuoden pituiselle lainalle. Takausmaksuna on maksettava valtiolle erikseen määrättävä takausmaksu, joka peritään lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisen yhteydessä 2,5 prosenttia takauksesta. Takausmaksua ei peritä, jos valtio maksaa lainalle korkotukea. — Tarkempaa tietoa saat nettisivulta:
http://www.ara.fi/default.asp?...

Asumistukea myöntää KELA mm. omistus-, asumisoikeus- tai osaomistusasunnon asumismenojen pienentämiseksi. Tuensaajina voivat olla lapsiperhe, lapsettomat avio- ja avoparit, yksinäiset tai yhteisössä asuvat. Eläkkeensaajille tukea myönnetään eläkkeensaajien asumistukijärjestelmästä. Opiskelijan asumismuoto ja perhesuhteet ratkaisevat sen, saako hän opintotuen asumislisää vai yleistä asumistukea. Kansaneläkelaitos (KELA) myöntää ja maksaa kaikki asumistuet. Hakemuksen voi lähettää tai jättää mihin tahansa Kelan toimistoon. — Tarkempaa tietoa saat nettisivuilta:
http://www.ymparisto.fi/default.asp?node=223&lan=fi
http://www.suomi.fi/suomifi/suomi/aiheet/
asuminen_ja_rakentaminen/asumistuet/index.html

Asunto-osakeyhtiöille tietyin ehdoin myönnettävä korkotuki on omiaan alentamaan yhtiön ottaman lainan kustannuksia. Tämä puolestaan alentaa asumiskustannuksia ja voi siten olla omiaan vaikuttamaan kohentavasti asunnon hintaan. Korkotukea voidaan valtion talousarvion sallimissa puitteissa myöntää. Esim. v. 2007 korkotukea myönnetään määrätyin ehdoin yhtiön ottamalle lainalle, joka suuruudeltaan saa olla enintään 40 % hankkeen kustannuksesta; tukea maksetaan enint. 15 vuodelta. Tuki ei ole riippuvainen asunnonostajan tulotasosta. Tukea haetaan valtion asuntorahastolta (ARA). — Tarkempaa tietoa saat nettisivuilta:
http://www.ara.fi/download.asp?contentid=20960&lan=fi

Hitas-järjestelmän tarkoituksena on Helsingissä tarjota kaupunkilaisille kohtuuhintaisia omistusasuntoja. Hitas-asuntoja oli vuoden 2006 lopussa yli 19 000. Asuntojen hintatasoa säännellään siten, että kaupunki vuokraa perustettavana olevalle asunto-osakeyhtiölle tai pientalorakentajalle tontin ja maanvuokrasopimuksen ehtoihin kirjataan perusteet, joiden mukaan tontille rakennettavien asuntojen enimmäismyyntihinnat määräytyvät. Perusteena on yleensä tilastokeskuksen asuntojen hintaindeksiin perustuva markkinahintaindeksi. Uusien asuntojen myyntihinnat määritellään rakennuskustannusten perusteella. Seurauksena asunnolle määritellyn enimmäishinnan ylittämisestä voi olla asunnon pakkolunastus ostajan tappioksi. Hitas-säännöstellyt asunnot saattavat toisinaan olla jonkin verran vapaasti lainoiteltuja asuntoja edullisempia. Toisaalta on Hitas-asuntojen sitominen markkinahintaindeksiin kohottanut hitas-enimmäishinnat markkinahintoja korkeammalle koskien valtaosaa Hitas-asunnoista. Laskentajärjestelmä ei näet reagoi sijaintiin. Silti omiaan kohottamaan Hitas-asunnoissa asumiskustannuksia on se, että asunnot sijaitsevat kaupungin vuokratontilla, ja maanvuokra siten korottaa yhtiövastiketta. — Tarkempaa tietoa saat nettisivulta:
http://www.hel.fi/wps/portal/Kiinteistovirasto/Artikkeli?
WCM_GLOBAL_CONTEXT=/fi/Kiinteist%C3%B6virasto/Asuntoasiat

Edellä mainittujen tukimuotojen lisäksi asumismuotoina osaomistus- ja asumisoikeusasunnot tähtäävät jo sinänsä asumistukeen:

Osaomistusasunnolla tarkoitetaan asuntoa, jonka hallinnan saaminen edellyttää osakkeiden tai osuuksien osan ostamista ja vuokra- tai muun sopimuksen tekemistä. Asunnosta omistaa asukas esim. 20 % ja loput omistaa rakennuttaja, joka tavallisesti on yleishyödyllinen yhteisö. Asukkaan hallintaoikeus määritellään vuokrasopimuksen tapaan. Asukas asuu ensin vuokralla, jolloin edelleenluovutus vaatii rakennuttajan suostumuksen. Vuokrakauden päätyttyä asunnon voi lunastaa kokonaan omaksi. — Tarkempaa tietoa saat nettisivuilta:
http://www.ymparisto.fi/default.asp?node=222&lan=fi
http://www.asuminen.fi/?action=browse&path

Asumisoikeusasuntoon pääsy edellyttää asumisoikeussopimusta ja asumisoikeusmaksua osan asunnon hankintahinnasta. Asumisen aikana maksetaan käyttövastiketta. Talon omistaja ei voi irtisanoa asumisoikeussopimusta. Asumisoikeuden haltija voi myydä asumisoikeuden tai vaihtaa asunnon toiseen. Asuntoa ei voi lunastaa omaksi. — Tarkempaa tietoa saat nettisivuilta:
http://www.kuluttajavirasto.fi/user_nf/
default.asp?site=34&tmf=6475&lmf=6481&id=7334&mode=readdoc
http://www.ymparisto.fi/default.asp?node=221&lan=fi=7,15

Huom! Minunasuntoni.fi ei kata kauppaa osaomistus- tai asumisoikeusasunnoilla.

Lainanhoitokustannuksiin vaikuttaa merkittävästi oikeus tuloverotuksessa vähentää maksetut korot. Verovelvollisella on oikeus vähentää hänen tai perheensä vakituisen asunnon hankkimiseen tai peruskorjaukseen kohdistuvat velkojensa korot, mutta vain pääomatuloistaan. Myös on verovelvollisella oikeus vähentää veronalaisen tulon hankkimiseen kohdistuvat velkojensa korot, mutta niin ikään vain pääomatuloistaan. Jos luonnollisen henkilön tai kuolinpesän vähennyskelpoisten tulonhankkimismenojen, korkomenojen ja tiettyjen pääomatuloista vähennettävien tappioiden yhteismäärä on suurempi kuin veronalaisten pääomatulojen yhteismäärä, verovelvollisella tosin on oikeus tehdä verosta erikseen säädetty ns. alijäämähyvitys.

Alijäämähyvitys on tavallisesti 28 % samana verovuonna syntyneestä ns. pääomatulolajin alijäämästä paitsi, kun on kyse ensiasunnon hankintaan otetun asuntovelan koroista muodostuneesta pääomatulolajin alijäämästä, jolloin alijäämähyvitys on 30 % alijäämästä, kuitenkin aina enintään 1400 euroa. Tätä enimmäismäärää on korotettava 400 eurolla, jos verovelvollisella tai puolisoilla yhdessä on ollut elätettävänään alaikäinen lapsi, ja 800 eurolla, jos tällaisia lapsia on ollut kaksi tai useampia. Jos verovelvolliseen sovelletaan puolisoita koskevia säännöksiä, korotetaan sen puolison alijäämähyvityksen enimmäismäärää, jonka ansiotuloista määrättävän valtion tuloveron määrä on suurempi, elleivät puolisot ole toisin vaatineet. - Kokoavana välihuomiona voisi sanoa, että lainanottajan on siis syytä huomioida edm. alijäähyvityksen katto sen varalta, että hänen pääomatulonsa, mistä vähentää korot, laskevat esim. osinkotulojen vähentyessä, pörssikurssien pudotessa tai rahasto-osuuksien arvon laskiessa.

Lisäksi on muistettava, että korko, joka on maksettu ennen aikaa, jolta se on laskettu, on vähennyskelpoinen vain siltä osin kuin se kohdistuu verovuoteen ja sitä seuraavaan vuoteen. Määrättyjä aravalain tai asuntotuotantolain nojalla myönnetyistä lainoista maksettavia korkoja ei verovelvollisella ole laisinkaan oikeutta vähentää.

Asuntovelka voidaan katsoa otetuksi ensiasunnon hankintaa varten, jos velka on otettu sellaisen rakennuksen tai huoneiston hankkimiseen, josta tai jonka hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista verovelvollinen on hankkinut omistukseensa vähintään puolet eikä verovelvollinen ole aikaisemmin omistanut vähintään puolta vakituisena asuntona käyttämästään rakennuksesta, huoneistosta tai huoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista. Edellä mainitun alijäämähyvityksen korotus ensiasunnon hankintaan otetun velan koron perusteella myönnetään enintään ensiasunnon käyttöönottovuodelta ja yhdeksältä sitä seuraavalta verovuodelta.

Ks. jäljempänä osio III. Myyntivoittoverotus.

Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus on keskeisimpiä poikkeuksia siitä pääsäännöstä, että varainsiirtoveroa on maksettava vastikkeellisesti hankitusta asunnosta olipa se oikeudellisesti luonnehdittavissa asunto-osakkeeksi, kiinteistöksi tai vuokramaalla sijaitsevaksi rakennukseksi käyttö- ja siirto-oikeuksineen maahan ja jonka viimeksimainitun haltija on velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista.

Asunto-osakkeita hankittaessa verovapauden edellytyksenä on, että luovutuksensaaja (1) käyttää tai ryhtyy käyttämään vakituisena asuntonaan huoneistoa, jonka hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista hän on hankkinut vähintään puolet; (2) ei ole aikaisemmin omistanut vähintään puolta asuinrakennuksesta tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista; ja (3) on ennen luovutuskirjan allekirjoittamista täyttänyt 18 mutta ei 40 vuotta. Jos luovutuksensaajia on useita, verosta vapaa on vain äsken mainitut edellytykset täyttävän luovutuksensaajan omistusoikeutta vastaava osuus luovutushinnasta. Luovutus on verosta vapaa vain siltä osin kuin asuntoa käytetään omana vakituisena asuntona. Luovutuksensaajan on annettava selvitys verovapauden edellytyksistä. Selvitys on annettava kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen (kuten kauppakirjan) tekemisestä Verohallituksen vahvistamalla lomakkeella “Ilmoitus varainsiirtoverosta” (VEROH 6012).

Huom. Selvitys ja määräaika selvityksen annolle vaihtelevat riippuen siitä, tapahtuuko luovutus kiinteistönvälittäjän välityksin vai ei. Jos kysymys on uudisasunnosta (so. uuden asunnon luovutuksesta, ks. sanasto, apuneuvot ), selvitys on annettava kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä eikä luovutuksesta.

Jotta asunto-osakkeen ostaja saa merkityksi omistuksensa taloyhtiön osakeluetteloon, hänen on esitettävä selvitys verovapaudesta myös taloyhtiölle. Selvityksenä käynee yleensä verotoimistossa esitetyn ilmoituksen luovutuksensaajalle (ostajalle) jäävä lomakeosa (tai kiinteistönvälittäjän antama todistus).

Puolestaan kiinteistöä hankittaessa varainsiirtoveroa ei ole suoritettava, jos luovutuksensaaja: (1) on hankkinut omistukseensa kiinteistön ja vähintään puolet sillä olevasta tai sille rakennettavasta asuinrakennuksesta; (2) käyttää tai ryhtyy käyttämään rakennusta omana vakituisena asuntonaan; (3) ei ole aikaisemmin omistanut vähintään puolta asuinrakennuksesta tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista; ja (4) on ennen luovutuskirjan allekirjoittamista täyttänyt 18 mutta ei 40 vuotta. Luovutus on verosta vapaa vain siltä osin kuin kiinteistöä ja sillä olevaa asuinrakennusta käytetään omana vakituisena asuntona. Asuinrakennukseen luetaan myös asumiseen liittyvät muut rakennustilat. Rakennukseen rinnastetaan rakennuspaikka siltä osin kuin se on pinta-alaltaan enintään 10 000 neliömetriä tai kaavoitetulla alueella enintään kaavan mukaisen tontin tai rakennuspaikan suuruinen.

Varainsiirtoverotuksessa kiinteistöön samaistetaan kiinteistöön kohdistuva määräaikainen vuokraoikeus, jonka haltija on velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista. Kirjaamista tulee hakea, jos vuokraoikeus voidaan siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja vuokra-alueella on rakennus tai sille saadaan rakentaa yksi tai useampi vuokralaiselle kuuluva rakennus. — Siksi ensiasunnon verovapaussääntöjä noudatetaan soveltuvin osin myös vuokraoikeuteen ja siis vuokramaan talokauppaan.

Luovutuksensaajan on lainhuutoa tai kirjaamista hakiessaan esitettävä sen veroviraston antama lausunto verovapauden edellytyksistä, jonka alueella hänen kotikuntansa on. Mahdollisesti ensiasunnon ostaja joutuu vielä selvittämään sen, että asunto on otettu tai otetaan käyttöön omana asuntona, kuten kotipaikan maistraatista saatava kotipaikkatodistus asuntoon muuttamisesta; ks. http://www.maistraatti.fi.

— Lisää ja tarkemmin ensiasunnon varainsiirtoverovapauden edellytyksistä ym. verohallituksen “Ensiasunnon verovapaus” -julkaisusta 70.05 1.6.2005, joka löytyy mm. netistä osoitteesta:
http://www.vero.fi/nc/doc/download.asp?id=226;133396

Pääsääntöisesti omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on veronalaista pääomatuloa. Vero pääomatulosta on 28 %. Keskeisenä poikkeuksena pääsäännöstä on oman asunnon luovutusvoitto, kunhan voiton saanti täyttää määrätyt edellytykset.

Milloin oman asunnon luovutusvoitto on verovapaata tuloa? Omaisuuden luovutuksesta saatu voitto ei ole veronalaista tuloa, mikäli luovutat vähintään kahden vuoden ajan omistamasi sellaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, jota huoneistoa olet omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheesi vakituisena asuntona. Sama koskee sellaista rakennusta tai sen osaa, jota omistusaikanasi olet yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheesi vakituisena asuntona. Oman asunnon luovutusvoittoa laskettaessa rakennukseen rinnastetaan myös rakennuksen rakennuspaikka siltä osin kuin rakennuspaikka pinta-alaltaan on enintään 10 000 neliömetriä tai kaavoitetulla alueella enintään kaavan mukaisen tontin tai rakennuspaikan suuruinen.

Useat omistajat. Jos luovutetulla huoneistolla tai rakennuksella on ollut useampia omistajia, kunkin osalta voiton verovapaus ratkaistaan erikseen sen perusteella, onko omistaja asunut asunnossa omistusaikanaan yhtäjaksoisesti kahta vuotta. Jakamattomaan kuolinpesään kuuluvan asunnon myynnissä saatavaa voittoa pidetään verovapaana oman asunnon luovutusvoittona vain niiden perillisten osuutta vastaavalta osalta, jotka ovat perittävän kuoleman jälkeen käyttäneet asuntoa vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Jos myynti tapahtuu ennen kuolinpesän jakoa, luovutusvoittoa verotetaan kuolinpesän tulona. Mutta jos kuolinpesä on jaettu ja siitä on laadittu jakokirja ennen myyntiä, kuolinpesän osakkaita verotetaan luovutusvoitosta. Oman asunnon luovutusvoiton verovapaus ratkaistaan kunkin osakkaan osalta erikseen sen mukaan, kuinka kauan hän on käyttänyt perintönä saatua huoneistoa tai rakennusta omana tai perheensä vakituisena asuntona.

Useammat asunnot. Poikkeuksellisesti henkilöllä voi olla omistuksessan useampia asuntoja, joita hän on eri aikoina käyttänyt vakituisena asuntonaan siten, että oman asunnon luovutusvoiton verovapauden edellytykset täyttyvät. Verovapautta koskevia sääntöjä ei sovelleta luovuttajan vapaa-ajan asunnon tai muiden asuntojen luovutuksiin, jollei luovuttaja omistusaikanaan ole käyttänyt asuntoa vakituisena asuntonaan kahta vuotta.

Vain osa käytössä vakituisena asuntona. Jos huoneistosta tai rakennuksesta alle puolet on ollut luovuttajan omana tai perheen vakituisena asuntona, luovutusvoitosta on verovapaata vain tätä omaa käyttöä vastaava osuus.

Kahden vuoden omistus- ja asumisaika. Kahden vuoden omistus- ja asumisajan on oltava samanaikaista ja yhtäjaksoista. Kahden vuoden omistusaika lasketaan yleensä kauppakirjan, lahjakirjan tai luovutusta koskevan sopimuksen teosta. Perintönä saadun omaisuuden omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta. Luovutettaessa osituksessa saatua omaisuutta oman asunnon myyntivoiton verovapauden edellyttämä omistusaika lasketaan kuitenkin ositussaantoa edeltäneestä saannosta ja asumisaika siitä, kun verovelvollinen on alkanut käyttää luovutettavaa asuntoa omana vakituisena asuntonaan. Asunnon luovutuksen ei tarvitse tapahtua välittömästi oman asumisen päätyttyä. Asunto on oman käytön ja luovutuksen välisenä aikana voinut esim. seistä tyhjänä, olla myynnissä tai olla vuokrattuna.

Milloin asunnon myynnistä on suoritettava veroa? Jos samanaikainen ja yhtäjakoinen edellä mainitun mukaan laskettu asunnon omistus- ja asumisaika on ollut alle kaksi vuotta, oman asunnon luovutuksesta saatu voitto on veronalaista.

Miten myyntivoitto lasketaan? Myyntivoitto voidaan laskea kahdella vaihtoehtoisella tavalla, joista voit valita sen, joka on sinulle edullisempi:

Vaihtoehto I: Vähennä myyntihinnasta ostohinta. Voit myyntihinnasta vähentää ostohinnan ja voiton hankkimisesta aiheutuneet menot kuten esim. asuntoa hankittaessa maksetun varainsiirtoveron ja myyntikulut (esim. ilmoituskulut, välityskulut), jollaisiksi mielestämme tietenkin on katsottava myös Minunasuntoni.fi:n käytöstä johtuneet kulut. Ostohintaan voit lisätä myös omaisuuden perusparannusmenot omistusajaltasi. Tällaisia ovat asunnon arvoa parantavista toimenpiteistä johtuneet menot, kuten menot huoneiston varustetason parantamisesta. — Osituksessa saadun omaisuuden hankintameno lasketaan ositussaantoa edeltäneestä sannosta.

Vaihtoehtio II: Vähennä ns. hankintahintaolettama. Jos olet omistanut asunnon alle 10 vuotta, voit vähentää 20 prosenttia myyntihinnasta. Jos olet omistanut vähintään 10 vuotta, vähennys on 40 prosenttia myyntihinnasta. Silloin kun käytät hankintameno-olettamaa, et voi vähentää enää muita kuluja. — Osituksessa saadun omaisuuden omistusaika lasketaan ositussaantoa edeltäneestä saannosta.

Perintönä tai lahjana saatu asunto. Perintönä tai lahjana saadun omaisuuden luovutushinnasta vähennetään aikoinaan perintö- ja lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo ja voiton hankkimisesta aiheutuneet menot. Vaihtoehtoisesti vähennetään hankintahinta-olettama. — Perintönä saadun omaisuuden omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta.

Jos omaisuus on luovutettu käypää arvoa alempaan hintaan siten, että sovittu vastike on enintään 3/4 käyvästä hinnasta (ns. lahjanluonteinen kauppa), luovutus jaetaan maksetun hinnan ja käyvän arvon suhteen perusteella vastikkeelliseen ja vastikkeettomaan osaan. Vastikkeellisesti luovutetun osuuden hankintamenoksi katsotaan siihen kohdistuva osa omaisuuden hankintamenosta.

Omaisuuden myynnistä tai muusta luovutuksesta syntynyt tappio vähennetään omaisuuden luovutuksesta saadusta voitosta verovuonna ja kolmena sitä seuraavana vuotena sitä mukaa kuin voittoa kertyy, eikä sitä oteta huomioon pääomatulolajin alijäämää vahvistettaessa. Vähennyskelpoisena luovutustappiona ei pidetä tappiota sellaisen asunnon luovutuksesta, josta saatu luovutusvoitto olisi edellä mainitun mukaan verovapaa.

Lisää tietoa mm. verohallituksen vero-ohjeesta Oman asunnon myyntivoiton verotus, jonka löydät netistä osoitteesta:
http://www.vero.fi/nc/viewarticle.asp?path=5,39&
article=2610&domain=VERO_MAIN&language=FIN&index=_.

Verottajan toimesta vuosittain verovelvollisille toimitettavasta esitäytetystä veroilmoituslomakkeesta puuttuvat pääomatulot on ilmoitettava. Kiinteistön sekä asunto- tai kiinteistöyhtiön luovutuksista täytetään liitelomake 9. Myös on ilmoitettava verovapaat luovutukset, kuten oman asunnon myynti.

Lisää tietoa mm. verohallituksen Pääomatuloja koskevasta ohjeesta, jonka löydät netistä osoitteesta:
http://www.vero.fi/nc/viewarticle.asp?article=646&language=FIN

Kun kysymys on sellaisesta asunnosta, joka myydään otettavaksi ensimmäisen kerran käyttöön uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausraken-tamisen jälkeen ja myyjä on joko elinkeinonharjoittaja tai perustajaosakas, noudate-taan ns. uuden asunnon kauppa koskevia sääntöjä. Näiden osalta viitataan asuntokauppalain 2, 4 ja 5 lukuun. - Huom! Minunasuntoni.fi:lla ei näistä ns. uuden asunnon kaupoista ole kysymys.

Katso Minunasuntoni.fi opastus ja Ostajan opas / Tarjouksenteko.

Katso Minunasuntoni.fi opastus ja Ostajan opas / Tarjouksenteko.

Jollei hallinnan siirtymisestä ole kauppakirjassa ehtoa, on katsottava, että hallinta siirtyy omistusoikeuden mukana. Kauppakirjassa voidaan sopia ajankohdasta, johon saakka myyjä pitää huoneiston hallinnassaan ja huoneisto vapautuu ostajalle. Joskin sopimisvapauden rajana on periaatteessa vain kohtuuttomia sopimusehtoja koskeva sääntely, tavallisesti pyritään siihen, että hallinnan luovutus tapahtuu joko määrättynä päivänä tai loppukauppahinnan tultua suoritetuksi. Sen määrittelemiseksi, milloin huoneiston on katsottava vapautuneen, voidaan sopia avainten vastaanottokuittaus ja huoneiston tarkastus. Tarkastuksessa voidaan todeta, vastaako huoneisto varustukseltaan ja kunnoltaan sitä, mistä kauppakirjan mukaan on sovittu. Huoneiston vapautumisen viivästymisen varalta voidaan kauppakirjaan ottaa ehto esim. joko viivästyssakosta tai kytkeä loppukauppahinnan maksu tai kauppahinnan määrä huoneiston vapautukseen. Viivästyssakko voi olla esim. tietty myyjän maksettava määrä kultakin alkavalta viikolta. Viivästyssakko ei tavallisesti jää sen varaan, mistä viivästys johtuu tai, onko viivästyksestä aiheutunut ostajalle kuluja. Mikäli huoneisto on annettu vuokralle, vuokrasopimus kuitenkin yleensä sitoo uutta omistajaa, joten tällöin ei myyjän ole syytä sitoutua huoneiston vapautumiseen; ks. jäljempänä jakso Vuokralainen.

Tavallisesti mikään ei estä hankkimasta vuokralleannettua huoneistoa. Jollei kauppakirjassa ole muuta sovittu, oikeus vuokratuloon siirtyy omistusoikeuden siirtymisen yhteydessä. Mutta asiaan liittyy kuitenkin huomioitavaa. Ks. Apuneuvot (vain rekisteröidyille käyttäjille).

Osakkeen omistusoikeuden siirtyminen edellyttää sitä koskevaa sopimusta ja osakekirjan siirtoa myyjältä ostajalle. Huomaathan, että ostajan vastuu yhtiövastikkeen maksusta taloyhtiöön nähden alkaa siitä lähtien, kun omistusoikeus osakkeisiin on siirtynyt ostajalle. Mutta osakkeen uusi omistaja on edellisen omistajan ohella vastuussa tämän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta kolmelta kuukaudelta ennen omistusoikeuden siirtymistä uudelle omistajalle.

Jos ostaja maksaa vain osan kauppahinnasta eikä siksi saa omistusoikeutta osakkeisiin kuin vasta myöhemmin, esim. kun koko kauppahinta on maksettu, maksetun kauppahinnan vakuutena myyjä saattaa pantata osakkeet ostajalle ja tälle luovuttaa panttina osakekirjan. Milloin puolestaan osakkeet ja niitä koskeva osakekirja jo ovat panttina myyjän esim. pankilta ottaman velan vakuutena, myyjä voi jo ennestään pankille tapahtuneen panttauksen lisäksi pantata osakkeet ostajalle. Tälle pankki antaa ns. jälkipanttisitoumuksen siitä, että pankki omaa oikeuttaan huonontamatta säilyttää panttia ostajan (jälkipantinsaajan) lukuun ja velan maksun saatuaan luovuttaa osakekirjan ostajalle. Siltä varalta, ettei ostaja maksa loppukauppahintaa, myyjä saattaa kaupassa pidättää oikeuden purkaa kauppa, jollei ostaja tiettyyn ajankohtaan mennessä ole suorittanut kauppahintavelkaansa.

Kun omistusoikeus on siirtynyt, on syytä heti merkitä siirto osakekirjaan, jotta ei kaksoisluovutusta pääse tapahtumaan. Jos kuitenkin omistusoikeuden siirtyessä vielä osa kauppahinnasta on maksamatta, osakkeet voidaan tuon maksamattoman kauppahinnan vakuudeksi pantata myyjälle. Tällöin panttina on myyjän siirtomerkinnöin varustettu osakekirja. Jos ottaessaan aikoinaan lainaa myyjä on velkansa vakuudeksi pantannut osakkeet pankille ja osakekirja siksi vielä omistusoikeuden siirtyessä ostajalle on pankin hallussa, ostaja tavallisesti saa osakekirjansa pankilta vasta maksettuaan kauppahinnan myyjälle ja myyjän maksettua velkansa, tai ostaja maksettua kaupan ehtojen mukaisesti loppukauppahinnan pankille myyjän velan lyhennykseksi. — Siksi onkin syytä sopia siitä, että maksamaton kauppahinta maksetaan suoraan pantin haltijalle, jonka tulee sitoutua luovuttamaan osakekirja maksun saatuaan.

Pankit ovat rahoitusalan asiantuntijoita. Siksi kannattaa sinun aina hyvissä ajoin keskustella pankkisi kanssa vakuusjärjestelyistä.

Jos osakekirja on pantattuna pankkiin tai muualle myyjän ottaman velan vakuutena, on selvitettävä osakkeita rasittava panttaus mukaan lukien jälkipanttien vapautuminen

Yhtiön velkoja selvitettäessä on syytä erikseen selvittää ne pitkäaikaiset tm. velat, joiden erikseen yhtiöjärjestykseen otettuun perusteen (kuten osakkeiden lukumäärä tai huoneistojen lattiapinta-alat) mukaisesti laskettavan osuuden osakkeenomistajat ovat oikeutetut maksamaan yhtiölle. Kaupantekopäivän mukaisen velkaosuuden määrä kannattaa selvittää isännöitsijältä. Mikäli osakkeisiin kohdistuu osuus taloyhtiön lainasta, kauppahintaan lisätään osakkeisiin kohdistuva taloyhtiövelka, jolloin saadaan ns. velaton hinta. Koska yhtiölainaa maksetaan yhtiövastikkeiden myötä, on syytä sopia paitsi siitä, mistä lukien ostaja vastaa vastikkeista, myös siitä, että ostaja vastaa lainaosuudesta kaupan jälkeen. Tosin vaihtoehtoisesti hän voi maksaa velattoman hinnan, jolloin myyjän tulisi sitoutua viipymättä maksamaan velkaosuuden siten, että osakkeenomistajana ostaja vapautuu siitä.

Asunto-osakkeiden ostaja vastaa yhtiövastikkeiden maksamisesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien. Mutta uusi omistaja vastaa myös edellisen omistajan ohella tämän laiminlyömästä vastikkeesta kolmelta kuukaudelta ennen omistusoikeuden siirtymistä. Äsken mainituista säännöistä ei taloyhtiöön nähden ostajan ja myyjän välisin järjestelyin voida poiketa. Sitä vastoin voivat ostaja ja myyjä sopia siitä, kuinka he keskinäisessä suhteessaan jakavat vastuun yhtiövastikkeista. Siksi saattaa olla suositeltavaa ostajan kanssa sopia yhtäältä siitä, mistä alkaen ostaja ottaa vastatakseen vastikkeista. Ajankohta, josta ostaja ottaa vastatakseen vastikkeista voidaan sopia erikseen eri yhtiövastikkeiden osalta. Esim siten, että myyjä vastaa hoitovastikkeesta ostajalle tapahtuvan huoneiston hallintaoikeuden siirtymiseen asti, mistä lähtien ostaja vastaa hoitovastikkeesta ja puolestaan rahoitusvastikkeesta osakkeiden omistusoikeuden siirtymiseen asti , mistä lähtien ostaja siitä vastaa.

Yhtiöjärjestykseen sisältyy toisinaan ns. lunastuslauseke. Lunastuslausekkeet vaihtelevat sisällöltään varsinkin yhtiöjärjestyksissä, joita ei ole saatettu vastaamaan nykyistä lain mukaista sääntelyä, jolla lausekkeita on pyritty yhtenäistämään mm. ennakoitavuuden lisäämiseksi. Yleensä lauseketarjoaa yhtiön osakkeenomistajille tai itse yhtiölle oikeuden lunastaa uudelle omistajalle siirtynyt osake. vastikkeettomat ja eräät perhe- ja perintöoikeudelliset saannot jätetään pääsääntöisesti lunastusmenettelyn ulkopuolelle, tosin vain harvoin kaupat yhtiöön nähden ulkopuolisille. Tällainen ehto tulee lukea huolella ja huomioida riski, että osake joutuu lunastuksen kohteeksi. Mitä alempi hinta, yleensä sitä todennäköisemmin ostettu osake tulee lunastetuksi.

Katso Ostajan opas / Ennakkotarkastus

Asunto-osakkeen omistusoikeuden luovutuksessa varainsiirtovero on 1,6 % kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Varainsiirtoveron maksusta ja ilmoittamisesta on ostajan tai muun luovutuksensaajan oma-aloitteisesti huolehdittava. Mikäli ei kyse ole ns. ensiasunnosta, selvitys varainsiirtoveron maksusta on ehto sille, että uusi omistaja saadaan kirjata osakkeiden omistajaksi asunto-osakeyhtiön osakeluetteloon. — Lisää, ks. Ostajan opas / Kaupan jälkeen.

Katso Minunasuntoni.fi opastus.

On aina syytä tarkastaa ajantasaiset tiedot lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä. Jollei myyjällä ole lainhuutoa nimissään, ostajalle voi tulla vaikeuksia lainhuutoa hakiessaan, ja hän saattaa jopa menettää kiinteistön. On tärkeätä selvittää, mihin myyjän saanto on perustunut ja varmistua sen laillisuudesta. Lisäksi on huomattava, että jos kiinteistön jokin aikaisempi omistaja on laiminlyönyt lainhuudon hakemisen, uuden omistajan on suoritettava vero viivästyskorotuksineen niistä luovutuksista, jotka on tehty lainhuutohakemuksen tekemistä edeltäneiden 10 vuoden aikana. Milloin ei siis myyjällä ole lainhuutoa, on siis varauduttava mahdollisesti jopa varainsiirtoverorästien maksuun.

Tavallisesti mikään ei estä hankkimasta vuokralleannettua huoneistoa. Jollei kauppakirjassa ole muuta sovittu, oikeus vuokratuloon siirtyy omistusoikeuden siirtymisen yhteydessä. Mutta asiaan liittyy kuitenkin huomioitavaa. Ks. Apuneuvot (vain rekisteröidyille käyttäjille).

Pähkinänkuoressa tarkoittaa määrämuoto sitä, että kiinteistöä, kiinteistön määrä-osaa tai määräalaa luovutettaessa on kauppakirjasta käytävä ilmi myyjä ja ostaja, luovutettava kiinteistö, luovutustarkoitus ja kauppahinta ja muu vastike. Lisäksi on julkisen kaupanvahvistajan vahvistettava kauppakirja kaikkien allekirjoittajien läsnäollessa. Kauppa ei ole pätevä, jollei sitä ole tehty kirjallisesti näiden vaatimusten mukaisesti. Jotta kiinteistökaupan esisopimus olisi pätevä, tulee myös se tehdä samassa järjestyksessä kuin kauppakirja.

Kaupanvahvistaja toimii kaupan todistajana ja samalla tarkistaa osapuolten henkilöllisyyden ja kaupan muodollisen pätevyyden. Häneltä voi pyytää myös ajantasaisen lainhuuto- ja rasitustodistuksen sekä kiinteistörekisterinotteen. Kaupanvahvistaja voi vahvistaa kaupan riippumatta siitä, missä kiinteistö sijaitsee. Vahvistuksesta peritään maksu. Kaupanvahvistajien tulee antaa ohjeet lainhuudon hakemisesta ja siihen liittyvän varainsiirtoveron maksusta. Kaupanvahvistajina toimivat mm. julkinen notaari, henkikirjoittaja, maanmittausinsinööri, ne kunnan virkamiehet, jotka voivat toimia toimitusinsinöörinä, kihlakunnanvouti, poliisipäällikkö, nimismies ja apulaisnimismies, ja kihlakunnansyyttäjä. Kaupanvahvistajarekisteristä, ks.
http://www.oikeus.fi/oikeusrekisterikeskus/28614.htm

Myyjä ja ostaja voivat sopia, että myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on maksettu tai muu ehto on toteutunut. Myös voidaan sopia, että kauppa saadaan purkaa jollakin perusteella. Kumpikaan ehto ei saa olla voimassa viittä vuotta pidemmän ajan kaupantekopäivästä. Jotta äsken kuvattu lykkäävä ehto tai purkava ehto olisi sitova, ehto on sisällytettävä kauppakirjaan. Kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä.

Jos kiinteistön kauppa on tehty perustettavan osakeyhtiön lukuun ja vastuu kaupasta ei kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä ole siirtynyt yhtiölle tai yhtiön perustamisesta on tätä ennen luovuttu, ostajana pidetään yhtiön puolesta kaupan tehnyttä. Myyjä puolestaan menettää oikeutensa luopua kaupasta, jollei kannetta ole pantu vireille kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä. — Myyjän oikeudesta luopua kaupasta rekisteröimättömän yhtiön kanssa on säädetty, että jos yhtiön sopimuskumppani tiesi, ettei yhtiötä ollut rekisteröity, hän voi, jollei toisin ole sovittu, luopua yhtiön kanssa tehdystä sopimuksesta, jos rekisteri-ilmoitusta perustamisesta ei ole tehty kolmen kuukauden kuluessa perustamissopimuksen allekirjoittamisesta tai jos rekisteröiminen on evätty. Jos sopimuskumppani ei tiennyt, ettei yhtiötä ollut rekisteröity, hän voi luopua sopimuksesta, kunnes yhtiö on rekisteröity.

Katso Minunasuntoni.fi opastus

Katso Ostajan opas / Tarjouksenteko ja Minunasuntoni.fi opastus

Jos panttikirja on pantattuna pankkiin tai muualle myyjän ottaman velan vakuutena, on selvitettävä kiinteistöä rasittava panttaus mukaan lukien mahdollisten jälkipanttien vapautuminen.

Minunasuntoni.fi:n asiakirjapohjiin kuuluu kauppakirjaan liitettävät luettelot yhtäältä kaupan mukana seuraavasta tarpeistosta ja toisaalta kaupan kohteen kunnosta ym. ominaisuuksista. Näiden kauppakirjaan liitettävien asiakirjojen tarkoitus vähentää riskiä, että kaupan jälkeen toinen muistaa asiat toisin kuin kumpikin ennen kauppaa. Tässä suhteessa ostajan on viisasta pitää myyjää silmällä, että hän täyttää tiedonantovelvollisuutensa. Ostajan on puolestaan täytettävä ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Katso Ostajan opas / Ennakkotarkastus.

Varainsiirtovero lasketaan kiinteistön arvosta tarpeistoineen. Jos tarpeiston lisäksi mahdutetaan kauppaan myös muuta irtainta, jota ei siis tarpeiston tapaan lueta kuuluvaksi kiinteistöön, on syytä yksilöidä sellaisen muun irtaimen arvo, jotta siitä ei tarvitsisi maksaa varainsiirtoveroa.

Kunnalla on pääsääntöisesti oikeus ostajalta lunastaa itselleen kaupan kohteeksi tullut kiinteistö ja samalla myyty irtaimisto korvaamalla ostajalle sen, minkä ostaja on kauppahintana maksanut myyjälle. Kunta on etuoikeuttaan käyttäessään säädetty velvolliseksi korvaamaan tuottokorkoineen [i] kaupan rahoitus- ja muut kustannukset ja [ii] kiinteistön hallinnasta tai hoidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset, kuitenkin vain siltä osin kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton ja muun taloudellisen hyödyn. Etuosto-oikeutta ei kuitenkaan ole mm., [i] milloin kiinteistö käsittää tai, jos samalla luovutuskirjalla tai muutoin luovutuksin, jotka on katsottava samaksi kaupaksi, myydään eri kiinteistöjä, nämä yhdessä käsittävät 5 000 m² (Espoossa, Helsingissä, Kauniaisissa ja Vantaalla 3000 m² tai sitä vähemmän), tai [ii milloin ostajana on myyjän puoliso tai henkilö, joka perintökaaren mukaan voisi periä myyjän, taikka tällaisen henkilön puoliso; jos sitä vastoin on muita ostajina, niin kunnalla on etuosto-oikeus. Äsken tarkoitettua pinta?alaa laskettaessa otetaan huomioon myös kahden viimeksi kuluneen vuoden aikana saman ostajan ja saman myyjän välillä samassa kunnassa tehdyt kiinteistönkaupat sekä kaupat, joissa kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana on yhteisö, josta ostaja tai myyjä omistaa yli puolet, samoin kuin kaupat, joissa kiinteistö on kolmannen kautta siirtynyt samalta myyjältä samalle ostajalle. Ja kaupan kohteen pinta-alasta huolimatta kunnalla on etuosto-oikeus päättämällään ns. kehitysalueella. Etuosto-oikeuden käyttöä koskevasta päätöksestään on kunnan ilmoitettava paikalliselle käräjäoikeudelle kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Päätös on erikseen annettava ostajalle ja myyjälle tiedoksi. — Joskin yleinen olettamus on, etteivät kunnat etuoikeuttaan järin usein käytä, myyjän voi tapauksissa, joissa etuosto-oikeuden käyttöä koskeva epävarmuus saattaa aiheuttaa korvaamatta jäävää vahinkoa, olla syytä hakea kunnalta ennakkopäätös siitä, ettei kunta tule käyttämään etuosto-oikeuttaan.

Jos koet, että kunta saattaa käyttää etuoikeuttaan, perehdy tarkemmin etuostolakiin. Katso Asuntokaupan kannalta keskeisiä säädöksiä.

Jos harkitset kiinteistöstä erotettavan määräalan kauppaa, sinun on syytä tiedostaa:

• että lohkomista saattavat rajoittaa kaavoitukselliset määräykset ja rajoitukset;
  
• että lohkomista voivat rajoittaa rakennuspaikkaa koskevat kunnalliset tai alueelliset vähimmäiskokoa tms. määräykset;
  
• että asemakaava-alueella saattaa rakennusluvan saamiseksi olla pakko lunastaa osa toisesta kiinteistöstä, jotta kaavatontti syntyisi;
  
• että emäkiinteistöön kohdistuvat velkakiinnitykset kohdistuvat pääsääntöisesti myös emäkiinteistöstä erotettavaan lohkokiinteistöön;
  
• että emäkiinteistöön kohdistuvat erityiset oikeudet kohdistuvat pääsääntöisesti myös emäkiinteistöstä erotettavaan lohkokiinteistöön;
  
• että emäkiinteistöön kohdistuvat kiinteistörasitteet kohdistuvat pääsääntöisesti myös emäkiinteistöstä erotettavaan lohkokiinteistöön; ja
  
• että määräala on osa isompaa määräalaa, jota ei vielä lohkomalla tai tontinmuodostuksella ole erotettu itsenäiseksi rekisteritilaksi tai -tontiksi, on myöskin tälle “toisen polven määräalalle” haettava lainhuutoa.

Luovutetun määräalan lainhuudatuksen osalta on syytä pitää mielessä, että lainhuudatuksessa määräalaa kohdellaan kuten kiinteistöä. Määräalan lainhuudatuksessa ei selvitetä, voidaanko määräalasta muodostaa itsenäinen kiinteistö. Siksi onkin tärkeätä ostajan/myyjän selvittää asia hyvissä ajoin ennen kauppaa. Jos siis määräalasta myydään alue ennen, kuin on lohkomalla tai tontinmuodostuksella muodostettu kiinteistö, on myöskin tälle “toisen polven määräalalle” haettava lainhuutoa.

Lohkokiinteistö voidaan vapauttaa emäkiinteistöön kohdistuvista velkakiinnityksistä, kunhan omistusoikeus lohkokiinteistöön on siirtynyt emäkiinteistön omistajalta ja vapautukseen saadaan suostumukset paitsi emäkiinteistön omistajalta, myös panttioikeuden haltijoilta. — Milloin määräala myydään rasituksista vapaana, on siis varmistuttava siitä, että panttioikeuden haltijat suostuvat vapautukseen.Sellaisenaann ei siis ostaja voi luottaa ehtoon, että määräala myydään rasituksista vapaana, sillä panttivastuusta vapauttamiseen ja kiinnitysten poistamiseen tarvitaan velkojan suostumus.

Emäkiinteistöön kohdistuvat erityiset oikeudet (kuten erityisenä oikeutena vahvistettu elinikäinen hallintaoikeus, oikeus maa-ainesten ottoon, maanvuokraoikeus, eläkeoikeus) voidaan mahdollisesti poistaa rasittamasta lohkokiinteistöä, kunhan erityisten oikeuksien haltijat vapautukseen suostuvat.

Emäkiinteistöön kohdistuvat kiinteistörasitteet voidaan mahdollisesti kiinteistötoimituksessa poistaa rasittamasta lohkokiinteistöä, kunhan rasitteiden poistoon suostuvat niiden kiinteistöjen omistajat, joiden kiinteistöjen etua rasitteet palvelevat.

Kiinteistön, kiinteistön murto-osan tai määräalan luovutuksessa varainsiirtovero on 4 % kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Varainsiirtoveron maksusta on ostajan tai muun luovutuksensaajan oma-aloitteisesti huolehdittava. Varainsirtoveron suorittaminen on edellytys sille, että saadaan lainhuuto sannolle. Ja jos maksamisella vitkastellaan, seurauksena on huomattava korotus maksettavaan varainsiirtoveroon. — Lisää, ks. Ostajan opas / Kaupan jälkeen.

Kiinteistövero

Kiinteistövero on kiinteistön arvon perusteella kiinteistön sijaintikunnalle vuosittain suoritettava vero. Verosta on säädetty kiinteistöverolaissa (20.7.1992/654). Kiinteistövero koskee kaikkia kiinteistöjä lukuun ottamatta metsiä ja maatalousmaita. Verottomia ovat myös tietyt yleiset alueet, kuten kadut ja torit. Kiinteistövero menee kiinteistön sijaintikunnalle.

Verovelvollinen. Kiinteistövero määrätään sille, joka omistaa kiinteistön kalenterivuoden alussa (1.1. kutakin vuotta). Vaikka kiinteistö on myyty kalenterivuoden aikana, vero määrätään siis myyjälle.

Yhteisesti omistetusta kiinteistöstä vero määrätään omistajille heidän omistusosuuksiensa suhteessa. Erillisenä verovelvollisena verotettavan kuolinpesän omistamasta kiinteistöstä vero määrätään kuolinpesälle.

Erottamattomasta määräalasta menevän veron on velvollinen suorittamaan määräalan omistaja.

Rakennuksesta menevän veron on velvollinen suorittamaan rakennuksen omistaja riippumatta hänen oikeudestaan maapohjaan, jolla rakennus on. Siten siis vuokramaalla sijaitsevasta rakennuksesta vero määrätään rakennuksen omistajalle, kun sitä vastoin maapohjan omistajaa verotetaan maapohjasta.

Omistajan veroinen haltija on velvollinen suorittamaan kiinteistöstä menevästä verosta määrän, joka vastaa hänen hallintaansa kuuluvaa osaa kiinteistöstä. Omistajan veroisella haltijalla tarkoitetaan sitä, jolla kalenterivuoden alkaessa on pysyvä hallintaoikeus kiinteistöön tai vastikkeeton hallintaoikeus kiinteistöön perustuen testamenttiin, eloonjääneen puolison oikeuteen eräin edellytyksin pitää pesä hallinnassaan tai muuhun sellaiseen, jonka voimassaolo ei perustu kiinteistön omistajan tai aikaisemman omistajan tekemään sopimukseen. Jos muu kuin kiinteistön omistaja on velvollinen suorittamaan veron osasta kiinteistöä, omistaja on velvollinen suorittamaan veron vain muusta osasta kiinteistöä.

Jos kalenterivuoden aikana kiinteistön omistusoikeus sopimuksen perusteella siirtyy toiselle, vastaa myös uusi omistaja ja omistajan veroinen haltija kyseisenä vuonna maksuunpannusta ja suorittamatta olevasta kiinteistöverosta. Siten siis myös uusi omistaja on vastuussa kaupantekovuonna maksuunpannusta ja vielä suorittamatta olevasta kiinteistöverosta. — Siksi on ostajan syytä varmistua siitä, että kalenterivuoden kiinteistövero on maksettu, jollei hän ota vastatakseen myyjään nähden kiinteistöveron maksusta.

Kiinteistöveron suuruudesta. Kiinteistövero maksuunpannaan kiinteistölle määrätyn verotusarvon perusteella. Vero lasketaan erikseen maapohjan ja rakennuksen osalta. Vero on kunnanvaltuuston vahvistaman prosentin mukainen määrä kiinteistön edellisen vuoden verotusarvosta. Kunta päättää veroprosentit vuosittain seuraavissa rajoissa:

Yleinen kiinteistöveroprosentti

Lisää ja tarkemmin kiinteistöverosta netti-osoitteesta:
Vero.fi Kiinteistövero.

Katso Minunasuntoni.fi opastus.

Ks. Ostajan opas / Kaupan jälkeen

Jos kiinteistön jokin aikaisempi vuokraoikeuden haltija on lyönyt laimin hakea vuokraoikeutensa kirjauksen (jota ennen v. 1996 kutsuttiin kiinnitykseksi), uuden vuokraoikeuden haltijan on suoritettava varainsiirtovero viivästyskorotuksineen niistä vuokraoikeuden luovutuksista, jotka on tehty kirjaamishakemuksen tekemistä edeltäneiden 10 vuoden aikana. — Siksi on, milloin ei vuokraoikeuden haltijalla ole esittää todistusta vuokraoikeudesta, tärkeätä selvittää, mihin myyjän saanto perustuu ja varautua mahdollisesti jopa varainsiirtoverorästien maksuun.

Katso Ostajan Opas / Tarjouksen teko ja Minunasuntoni.fi opastus.

Katso Ostajan Opas / Tarjouksen teko ja Minunasuntoni.fi opastus.

Kun kauppa koskee pientaloa vuokramaalla, jonka maan hallinta ja käyttöoikeus saadaan vuokranantajaa kuulematta siirtää kolmannelle, kyseessä itse asiassa on rakennuksen kauppa ja lisäksi maanvuokraoikeuden siirto. Rakennuksen kauppa on muotosäännöistä vapaata. Sitä vastoin siirron kohteena olevasta maanvuokrasopimuksesta on säädetty, että se on tehtävä kirjallisesti, siihen on otettava kaikki sopimusehdot ja vuokrasopimus on sopijapuolten allekirjoitettava. Ehto, jota ei ole sopimukseen otettu, on mitätön. Vuokramies on oikeutettu siirtämään vuokraoikeuden toiselle vuokranantajan suostumuksetta, jos siirtoa ei ole vuokrakirjassa kielletty. Sopimusehdon muutos tai lisäys ja vuokraoikeuden siirto on myös tehtävä kirjallisesti. Siten on siirtokin määrämuotoista. Mutta erotukseksi kiinteistönkaupasta kaupanvahvistajan todistusta ei tarvita.

Minunasuntoni.fi:n asiakirjapohjiin kuuluu kauppakirjaan liitettävät luettelot yhtäältä kaupan mukana seuraavasta tarpeistosta ja toisaalta kaupan kohteen kunnosta ym. ominaisuuksista. Näiden kauppakirjaan liitettävien asiakirjojen tarkoitus vähentää riskiä, että kaupan jälkeen toinen muistaa asiat toisin kuin kumpikin ennen kauppaa. Tässä suhteessa ostajan on viisasta pitää myyjää silmällä, että hän täyttää tiedonantovelvollisuutensa. Ostajan on puolestaan täytettävä ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Katso Ostajan opas / Ennakkotarkastus.

Varainsiirtovero lasketaan kiinteistön arvosta tarpeistoineen. Jos tarpeiston lisäksi mahdutetaan kauppaan myös muuta irtainta, jota ei siis tarpeiston tapaan lueta kuuluvaksi kiinteistöön, on syytä yksilöidä sellaisen muun irtaimen arvo, jotta siitä ei tarvitsisi maksaa varainsiirtoveroa.

Varainsiirtoverotuksessa kiinteistöön samaistetaan kiinteistöön kohdistuva määräaikainen vuokraoikeus, jonka haltija on velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista. Kirjaamista tulee hakea, jos vuokraoikeus voidaan siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja vuokra-alueella on rakennus tai sille saadaan rakentaa yksi tai useampi vuokralaiselle kuuluva rakennus. Vuokraoikeuden luovutuksessa varainsiirtovero on 4 % kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta.

Katso edellä Kiinteistövero.

Lisää ja tarkemmin kiinteistöverosta netti-osoitteesta:
http://vero.fi/nc/viewarticle.asp?path=5,39&
article=899&domain=VERO_MAIN&language=FIN&index=_

Katso Minunasuntoni.fi opastus.