Mitkä tekijät vaikuttavat arvoon? Arvoon vaikuttavat tekijät on joskus tapana ryhmitellä seuraavasti:

1. Yleiset arvotekijät, kuten markkinatilanne, yhteiskunnallinen ja yleinen taloudellinen tilanne (työllisyys, korkotaso, taloudelliset suhdanteet, lainsäädäntö);
2. Sijaintitekijät, kuten alueen hyvä- tai huonomaineisuus, naapurit, puistot, luonto ja ympäristön laatukriteerit, rannan läheisyys, alueen korkeus merenpinnasta, virkistysmahdollisuudet, liikenneyhteydet, työpaikkojen läheisyys, kaupat, pankit, koulut yms. palvelut samaten kuin kaavoitustilanne;
3. Kiinteistökohtaiset tekijät eli kiinteistöä ja rakennusta koskevat seikat, kuten tontin pinta-ala, maasto-olosuhteet ja maaperän rakennettavuus, tekniset liittymät ja niiden sijainti, kiinteistötekninen valmius sekä omistetaanko maapohja, rakennuksen arkkitehtuuri, suunnittelu, materiaalit, ikä, tekninen kunto, korjaukset ja jäljellä oleva rakennusoikeus sekä asunto- yms. kiinteistöyhtiöiden osalta yhtiön varainkäyttö, velkaantuneisuus ym. taloudellinen tila, vastikkeet, johdon kyvyt ja huolellisuus.
4. Asuntokohtaiset tekijät, kuten asunnon koko, huoneluku ja -järjestys, varusteet, materiaalit, kunto ja asumiskulut samaten kuin sijainti rakennuksessa, ilmansuunnat ja näkymät.
5. Tietoa asunnin hintaan vaikuttavista asioista saa kuluttajviraston sivuilta: Asunnon hintaan vaikuttavat monet asiat

Kohdetta arvioitaessa on syytä pitäytyä tosiasioihin. Tee ensin itsellesi tarkkaan selväksi, mitä tiloja ja tarpeistoa kaupan on tarkoitus kattaa. Tässä voi apuna olla paitsi, mitä myyjältä tai hänen edustajaltaan saat tietää, myös myyjän mahdollisesti laatima myyntiesite. Esitteen sisältämiin tietoihin ei aina pidä luottaa. Siihen voi sisältyä esim. kirjoitusvirheitä tai väärinkäsityksiä. Siksi on ehdottomasti turvallisinta vakuuttua tietojen paikkansapitävyydestä varsinkin, jos vähäisintäkään aihetta ilmenee.

1. Selvitä, mistä tiloista on kysymys. — Mitkä tilat kuuluvat asuntoon (kuten mahdollisesti ullakko, kellari, parveke, autotalli tai -paikka, piha yms. )? Ja jos kyse on kiinteistöstä, ethän unohda pihaa tai muita tiluksia.
2. Selvitä kauppaan kuuluvat kiinteät kalusteet. — Tavanomaisten kiinteiden kalusteiden kuten keittiökalusteiden, kaapistojen, liesituulettimen pesualtaiden, wc-istuimen, hanojen yms. vesikalusteiden, rakenteisiin upotettujen valaisimien, ikkunalautojen, turvalukkojen ja postiluukun lisäksi on myyjä saattanut lukea kauppaan kuuluviksi myös sellaiset kiinteät kalusteet kuin keskuspölynimurin, tulisijat, saunan kiukaineen ja muine kiinteine varusteineen.
3. Selvitä kauppaan kuuluva muu varustus. — Asunnon tavanomaiseen tarpeistoon luetaan useimmiten liesi ja jääkaappi. Asunnon tarpeistoon kuuluviksi laitteiksi ym. esineiksi voidaan lukea myös asunnossa sitä ostajalle esiteltäessä olleet esim. omiin tiloihinsa asennetut astianpesukone, pakastin, pesukone, kuivauskaappi, pyykinkuivausteline, mikroaaltouuni, sähköuuni ja kaapit sekä ikkunoiden väliin kiinteästi asennetut sälekaihtimet ja sälekaihtimet, joita ei ole voitu jälkiä jättämättä irrottaa, ikkunakahvat, tv-antennit johtoineen, kosteusvahti ja eteisen naulakko. — Sitä vastoin asuntoirtaimisto tai muut asunnon normaalivarustukseen kuulumattomat laitteet tai esineet eivät ole kaupan kohteeseen kuuluvaa tarpeistoa, mikäli ei asiasta nimenomaan toisin sovita.

Seuraavassa eräitä kohteen arviointiin vaikuttavia tekijöitä sen mukaan, onko kyse asunto-osakkeista vaiko omasta kiinteistöstä tai vuokramaalla sijaitsevasta asunnosta.

Kun kohde on kerros-, rivi-, paritalo- tms. huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, on syytä selvittää myyjän kautta tai muutoin ainakin seuraavat seikat:

• isännöitsijän tai muun vastaavassa asemassa olevan henkilön nimi ja yhteystiedot;
  
• asunnon huoneluku sekä pinta-alat eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin;
  
• yhteisön hallitseman maa-alueen pinta-ala;
  
• rakennuksen käyttöönottovuosi tai, jollei se ole selvitettävissä, arvio siitä;
  
• kerrosluku, pääasiallinen rakennusmateriaali ja lämmitysjärjestelmä;
  
• kattotyyppi ja katon päällystemateriaali;
  
• asuntoyhteisön kaikkien huoneistojen lukumäärä ja muut tilat sekä asuinhuoneistojen ja liikehuoneistojen pinta-alat;
  
• asuntoyhteisölle kuuluvat asukkaiden käytössä olevat pysäköintitilat;
  
• asuntoyhteisöllä tai sen osakkaalla oleva oikeus lunastaa uudelle omistajalle siirtyvä osake tai osuus ja muut asunnon käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset;
  
• asumiskustannukset, kuten vastikkeet, vesimaksut ja muut asunnon käytöstä perittävät korvaukset, taikka, jos esitellään suunnitteilla tai rakenteilla olevaa asuntoa, arvio niistä;
  
• asunnon osalle tuleva osuus yhtiön veloista ja mahdollisuus maksaa tämä osuus pois;
  
• yhtiön velvoitteet, jotka voivat myöhemmin aiheuttaa ostajalle kustannuksia;
  
• yhteisön päättämät tai muutoin tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset ja perusparannukset sekä arvio niiden toteuttamisajankohdasta ja niistä ostajalle aiheutuvista kustannuksista; ja
  
• jos rakennus sijaitsee vuokramaalla, vuokranantajan nimi, jäljellä oleva vuokra-aika ja vuokran suuruus.

Kun kohde on omakoti- tai muu kiinteistö tai murto-osa tai määräala tällaisesta, on syytä selvittää myyjän kautta tai muutoin ainakin seuraavat seikat:

A Maa-alueesta

• pinta-ala;
• rakennusoikeus;
• alueen käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset
• kiinnitykset, ostajan maksettaviksi tulevat maksut sekä muut rasitukset ja rasitteet;

B Rakennuksen/rakennusten

• pääasiallinen rakennusmateriaali, kattotyyppi ja katon päällystemateriaali;
  
• lämmitysjärjestelmä;
  
• jos rakennus myydään vakituiseen asumiskäyttöön, keskimääräiset lämmityskustannukset tai sähkölämmitteisestä rakennuksesta keskimääräiset lämmityskustannukset kokonaissähkönkulutuksesta taikka, jos kyseessä on suunnitteilla tai rakenteilla oleva rakennus, arvio niistä.

Jos kiinteistö on kiinnitetty myyjän velasta, ostajan on syytä varmistua siitä, että ostajana saat kaikki panttikirjat itsellesi kauppahinnan maksettuasi. Muuten sinun on varauduttava siihen, että kiinteistö on edelleen myyjän velan vakuutena. — Jos puolestaan ilmenee vallintarajoituksia, kuten että kiinteistö on ulosmitattu, määrätty takavarikkoon tai myyjä asetettu konkurssiin, on syytä kääntyä asianajajan tai muun asiantuntijan puoleen.

Huom! Määräalan lainhuudatuksessa ei lainkaan selvitetä, voidaanko määräalasta muodostaa itsenäinen kiinteistö. Siksi onkin tärkeätä selvittää asia jo hyvissä ajoin ennen kauppaa.

Mikäli kohde on toisen maalla oleva rakennus ja käyttöoikeus maahan, on syytä selvittää myyjän kautta tai muutoin ainakin seuraavat seikat:
A Maa-alueesta

• pinta-ala;
  
• vuokranantaja, jäljellä oleva vuokra-aika, vuokran suuruus ja vuokraoikeuden siirtoa koskevat rajoitukset;
  
• kiinnitykset, ostajan maksettaviksi tulevat maksut sekä muut rasitukset ja rasitteet;
  

B Rakennuksen/rakennusten

• pääasiallinen rakennusmateriaali, kattotyyppi ja katon päällystemateriaali;
  
• lämmitysjärjestelmä;
  
• jos rakennus myydään vakituiseen asumiskäyttöön, keskimääräiset lämmityskustannukset tai sähkölämmitteisestä rakennuksesta keskimääräiset lämmityskustannukset kokonaissähkönkulutuksesta taikka, jos kyseessä on suunnitteilla tai rakenteilla oleva rakennus, arvio niistä.
  

Rasituksista. Jos ilmenee, että maanvuokraoikeuteen on vahvistettu kiinnitys, ostajan on syytä saada kaikki panttikirjat itselleen kauppahinnan maksaessaan. Jos puolestaan ilmenee vallintarajoituksia, kuten että kohde on ulosmitattu, määrätty takavarikkoon tai myyjä asetettu konkurssiin, on syytä kääntyä asianajajan tai muun asiantuntijan puoleen.

Asiakirjatarpeen sanelee pitkälti kohteen luonne: huoneiston [ja mahdollisten muiden tilojen] hallintaan oikeuttavat osakkeet rakennuksen omistavassa ja kiinteistöä joko omistavassa tai maapohjaa hallitsevassa yhtiössä. Itse kauppakirjan ja myyjän ehkä laatiman kauppakirjan ohella tavallisimmin esiintyviä asiakirjoja ovat:

• huoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus ja huoneiston pohjapiirros
• asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestys
• asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön tilinpäätösasiakirjat, tilintarkastuskertomus ja talousarvio

Ao. huoneistoa koskevan isännöitsijäntodistuksen on pyynnöstä isännöitsijän tai, jollei yhtiöllä ole isännöitsijää tai tämä on estynyt, hallituksen puheenjohtajan annettava osakkeenomistajalle ja osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävälle sekä kiinteistönvälittäjälle, jolla on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto. Osoitteet isännöitsijätoimistoihin löytyvät yrityshakemistoista, kuten www.inoa.fi, www.eniro.fi jai www.fonecta.fi. — Niinpä myyjätaho tavallisesti antaa isännöitsijäntodistuksen tai liittää hän sen myynti-esitteeseensä.

Huoneiston pohjapiirroksen tulisi niin ikään löytyä myyjältä. Hän yleensä sen hankkii isännöitsijältä; ja jollei, niin kunnan rakennusvalvonnasta;

Yhtiöjärjestyksen saat patentti- ja rekisterihallituksen kaupparekisteristä (www.prh.fi). Usein kuitenkin myyjällä tai isännöitsijällä on antaa yhtiöjärjestyksestä jäljennös. Tavallisesti yhtiöjärjestys on liitetty isännöitsijäntodistukseen ja myynti-esitteeseen.

Tilinpäätösasiakirjoista yleensä sisältyvät isännöitsijäntodistuksen liitteisiin toimintakertomus, tuloslaskelma ja tase. Samoin tilintarkastuskertomus ja viimeksi hyväksytty talousarviokin. Koska asunto-osakeyhtiöiden ei ole tarvis toimittaa tilinpäätösasiakirjojaan kaupparekisteeriin, ei niitä valitettavasti sieltä saa.

Muusta asunto-osakekauppaan liittyvästä selvityksestä. Edellä mainittujen asiakirjojen lisäksi voi käydä ajankohtaiseksi hankkia mm. tarkempi selvitys osakkeiden omistajasta ja hänen oikeudestaan määrätä asunto-osakkeista. Kuten, jollei myyjä vielä ole ehtinyt ilmoittaa asunto- tai kiinteistöyhtiölle omistuksestaan, tai jos osakkeet omistaa perikunta (kuolinpesä) tai säätiö tai muu yhteisö. Toisinaan eivät edellä mainitut asiakirjat myöskään anna riittävää kuvaa asuntoyhteisön asemasta suhteessa kolmansiin. Siksi sinun saattaa olla aiheellista tutustua myöskin itse kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin. Tällaisia voivat olla lainhuutotodistus, maa-alueen vuokrasopimus tai muu selvitys hallintaoikeudesta maa-alueeseen samaten kuin rasitustodistus ja kiinteistörekisterin ote sekä muu täydentävä selvitys kiinteistöön tai maapohjan vuokraoikeuteen ja rakennuksiin kohdistuvista rasitteista, rasituksista ja muista oikeuksista. Jos taas asunto-osakkeet on pantattu velan vakuudeksi, voi käydä tarpeelliseksi selvittää panttauksen ehdot omistajan ja velkojan tekemästä panttaussopimuksesta. Erityisen tärkeäksi tämä käy, milloin osakkeet on annettu velan vakuudeksi panttaussopimuksin kahdelle eri velkojalle, joista panttia säilyttävä velkoja on antanut jälkipanttisitoumuksen toiselle. Ulosmittauksen oikeusvaikutuksista puolestaan on säädetty, että velallinen ei saa ulosmittauspäätöksen jälkeen ilman ulosottomiehen lupaa luovuttaa tai pantata ulosmitattua omaisuutta tai muutoin määrätä siitä. Joskin kiellon vastainen toimi on säädetty tehottomaksi velkojiin nähden ja luovutuksensaaja voi saada vilpittömän mielen suojaa niin kuin erikseen säädetään, on ennen kauppaa syytä varmistua siitä, ettei omaisuutta ole ulosmitattu.

Kun kaupan kohteena on kiinteistö, jonka omistaa myyjä/omistavat myyjät, asiakirjat riippuvat lähinnä kiinteistön luonteesta:
[i] rakentamaton vaiko rakennettu kiinteistö?
[ii] määräala vaiko tontti tai muu rekisterikiinteistö?
[iii] asemakaava-alueella sijaitseva tontti vaiko muu rekisterikiinteistö?

Kaikkien kiinteistöjen osalta esiintyviä asiakirjoja ovat:

• kiinteistörekisteriote ja kiinteistörekisterikartta
  
• lainhuutotodistus
  
• rasitustodistus
  

Kiinteistörekisteriote ja rekisterikartta ovat saatavilla maanmittaustoimistosta. Lainhuutotodistus ja rasitustodistus puolestaan maanmittaustoimistosta, paikallisesta käräjäoikeudesta.. — Yleensä asiakirjat hankkii myyjä. Myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuteen voidaan katsoa kuuluvan esittää asiakirjojen sisältöä koskeva selvitys.

Mikäli kaupan kohteena on määräala, saatat edellä mainittujen kantatilaa koskevien asiakirjain lisäksi tarvita määräalan rajoja ja ulottuvuutta koskevaa selvitystä. Määräala tulee määritellä tarkkaan. Määräalan kaupassa kauppakirjaan on syytä liittää kartta, johon alueen eli määräalan rajat merkitään. Karttapohjana kannattaa käyttää ajantasaista kiinteistörekisterikarttaa. Jo määriteltyä määräalaa koskien kiinteistötietojärjestelmästä on saatavissa määräalatuloste, rekisteriyksikön määräalat kartalle ja/tai määräalan perustiedot. Äskeiset ovat saatavissa maanmittaustoimistosta.

Kiinteistön rajat samaten kuin itse kiinteistöön ja ympäristöön kohdistuvat kaavoitusmääräykset ja -suunnitelmat ovat yleensä niin myyjän kuin ostajankin kannalta merkityksellistä tietoa. Siksi voi lisäksi olla tarpeen hankkia seuraava selvitys:

• sijaintia ja rajat osoittava kartta
  
• tiedot kaavoituksesta
  
• selvitystä kiinteistön rakentamiskelpoisuudesta
  
• tiedot kunnallistekniikasta ja/tai sitä koskevista hankkeista.

Kiinteistön sijaintia osoittava kartta, kuten tontin asemapiirros on saatavissa rakennusvalvontaviranomaiselta ja kiinteistörekisterikartta kiinteistörekisteristä.

Paikkakunnan kaavoitus- ja rakennusviranomaisilta pitäisi saada selville, miltä näyttävät alueen tulevaisuuden suunnitelmat. Niinpä kaavoitusta ja kaavoituksen kattamaa rakentamista koskevaa tietoa voi hankkia kunnalliselta kaavoituksesta vastaavalta viranomaiselta. Kunnissa on yleensä kunnan kiinteistövirastossa tms. maankäytön suunnittelun asiakaspalvelupiste. Siellä opastetaan ja selvitetään kaavojen lukua. Rakentamisen ohjauksessa palvelee rakennustarkastaja tai muu kunnallinen rakennusvalvontaviranomainen joka tavallisesti on erinomaisen hyvin perillä kaavoituksesta. Puolestaan ympäristöhallinto välittää ympäristötietoa ja -neuvontaa alueellisten ympäristökeskustensa kautta ympäristöön liittyvissä asioissa. Ympäristökeskukset myöntävät lupia ja valvovat ympäristöä koskevien päätösten toteutumista. Ympäristölupavirastot taas päättävät merkittävimmistä ympäristöluvista ja käsittelevät pääosan vesien pilaantumisesta aiheutuvista korvausasioista.

Osittamisedellytykset ja -rajoitukset on tärkeätä selvittää. Erityisen tärkeätä on varmistua siitä, ettei osittamisrajoituksia ole, kun on kyse lohkomista edellyttävästä määräalasta, joka tulee voida muodostaa rakentamiskelpoiseksi kiinteistöksi. Tietoa asiasta saa lohkomisen toimittavalta viranomaiselta mm. maanmittaustoimistosta tai useimpien kaupunkien asemakaava-alueella toimivalta toimitusinsinööriltä.

Kunnallistekniikkaa koskeviin kysymyksiin vastaavat kuntien rakennus- ja kiinteistövirastot tms. viranomaiset.

Itse rakentamiseen liittyviä vinkkejä on löydettävissä erinäisiltä nettisivustoilta, kuten http://www.rakentaja.fi.

Jos kyse on rakennetusta kiinteistöstä (olipa se rekisteri- tai kaavatontti, tai rekisteritila tai määräala), suotavaa on tarjota ostajalle tarkastettavaksi ainakin seuraava selvitys:

• rakennuksen ja rakennustapaa koskevat piirustukset (kuten asema- ja pohjapiirrokset- sekä rakennepiirustukset, leikkauskuvat)
  
• rakennusluvat ja selvitys lupatarkastuksista
  
• selvitystä rakennusrasitteista

Jos rakennus on keskeneräinen tai on remontoitu vanhempaa rakennusta tai sitä on laajennettu, on syytä varmistua siitä, että rakennussuunnitelmille on rakennuslupa ja että rakentaminen on edennyt luvan mukaisesti.

Piirustuksia ja rakennuslupia sekä rakennustarkastusta koskevaa lisäselvitystä saadaan kunnalliselta rakennusvalvontaviranomaiselta.

Muusta selvityksestä. Mahdollisesti voi olla tarpeen hankkia muutakin selvitystä. Tällaiseksi voidaan katsoa kunnan etukäteistä ilmoitusta siitä, ettei se tule käyttämään etuoikeuttaan lunastaa myyty kiinteistö (ennakkopäätöstodistusta). — Aiheesta lisää, katso Ostajan opas / Talous.

Jos kysymyksessä on paritalo- tms. yhteisomistajien kiinteistöstä, omistajat ovat saattaneet keskenään solmia hallinnonjakoa ja kunnossapitoa koskevan sopimuksen, missä ovat määritelleet hallintaoikeutensa rajat ja sopineet alueen ja rakennusten kunnossapidosta.

Muu tarpeellinen selvitys voi käsittää tiedon muista rasituksista ja rasitteista kuin niistä, jotka ilmenevät rasitustodistuksesta. Ulosmittauksen oikeusvaikutuksista on säädetty, että velallinen ei saa ulosmittauspäätöksen jälkeen ilman ulosottomiehen lupaa luovuttaa tai pantata ulosmitattua omaisuutta tai muutoin määrätä siitä. Joskin kiellon vastainen toimi on säädetty tehottomaksi velkojiin nähden, on silti ennen kauppaa syytä varmistua siitä, ettei omaisuutta ole ulosmitattu. Tätä tarkoitusta voi palvella mahdollisimman tuore rasitustodistus.

Kun kysymys on yhtäältä rakennuksen kaupasta ja toisaalta vuokraoikeuden siirtämisestä (myynnistä) kolmannelle maanomistajaa kuulematta (esim. omakotitalo vuokramaalla tai muu pientalo vuokraoikeuksineen maahan), tavallisimmin esiintyviä asiakirjoja ovat:

• todistus vuokraoikeudesta
  
• vuokraoikeuden rasitustodistus
  
• maanvuokrasopimus
  

Todistuksen vuokraoikeudesta ja rasitustodistuksen voi saada maanmittaustoimistosta, paikallisesta käräjäoikeudesta. — Tosin on myyjän tehtävänä esittää asiakirjojen sisältöä koskeva selvitys.

Kaupan kohteen arvioinnin kannalta tärkeätä on tutustua myöskin vuokraoikeuden kohteena olevaa vuokramaata eli itse kiinteistöä koskevaan selvitykseen. Vuokraoikeuden arvohan on pitkälti sen varassa, mitä kiinteistöön pätee, jonka vuokraoikeuden siirrosta kaupassa on kyse ja missä kaupan oleva rakennus sijaitsee. Merkityksellisenä voidaan yleensä pitää ainakin seuraavaa asiakirjastoa:

• kiinteistörekisteriote ja kiinteistörekisterikartta (rekisteriyksikön karttatuloste, johon voidaan lisätä rekisteriyksikköön liittyvät käyttöoikeudet ja rakennuskiellot);
  
• kiinteistöä koskeva lainhuutotodistus, josta voidaan varmistua kiinteistön omistajaksi kirjatusta; ja
  
• kiinteistöä koskeva rasitustodistus, josta on tärkeätä varmistua siitä, että kiinteistöön ei kohdistu kiinnityksiä tai ainakin, että vuokraoikeudella on velkakiinnityksiä parempi etusija.
  

Kiinteistörekisteriote ja rekisterikartta ovat saatavilla maanmittaustoimistosta. Lainhuutotodistus ja rasitustodistus puolestaan maanmittaustoimistosta, paikallisesta käräjäoikeudesta.

Kiinteistöön ja ympäristöön kohdistuviin kaavoitusmääräyksiin ja -suunnitelmiin samaten kuin rakennukseen/rakennuksiin pätee edellä jaksossa II Kiinteistöt esitetty.

Muusta selvityksestä. Edellä mainittujen ohella voi mahdollisesti olla tarpeen hankkia myös muuta selvitystä, kuten selvitystä muista rasituksista ja rasitteista kuin niistä, jotka ilmenevät rasitustodistuksesta. Ulosmittauksen oikeusvaikutuksista on säädetty, että velallinen ei saa ulosmittauspäätöksen jälkeen ilman ulosottomiehen lupaa luovuttaa tai pantata ulosmitattua omaisuutta tai muutoin määrätä siitä. Joskin kiellon vastainen toimi on säädetty tehottomaksi velkojiin nähden, on silti ennen kauppaa syytä varmistua siitä, ettei omaisuutta ole ulosmitattu. Tätä tarkoitusta voi palvella mahdollisimman tuore rasitustodistus.

Jos myyjiä on useampia, voivat he vain yhdessä luovuttaa kohteen, mutta erikseen murto- eli määräosan, esim. koko kohteesta omistamansa neljänneksen (25 %) tai omistamastaan neljänneksestä puolet eli kahdeksannen osan (12,5 %).

Jos joku myyjistä on alaikäinen tai muutoin vajaavaltainen, kauppaan tarvitaan maistraatin tms. holhousviranomaisen lupa. Myös on tuomioistuin voinut rajoittaa henkilön toimintakelpoisuutta siten, ettei tällä itsellään ole oikeutta määrätä omaisuudestaan (ns. rajoitettu toimintakelpoisuus). Tiedon vajaavaltaisuudesta, henkilön toimintakelpoisuuden rajoittamisesta ja edunvalvojasta saa maistraattien edunvalvojarekisteristä. Rekisteriin on pääsy osoitteesta http://www.maistraatti.fi.

Vaikka myyjä omistaa kohteen yksin, mutta asunto on tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina, myyjä pääsääntöisesti tarvitsee luovutukseen puolisonsa kirjallisen suostumuksen. Asiaan eivät yleensä vaikuta avioehto sen enempää kuin erilleenmuuttokaan. Mikäli puoliso on kuollut, haetaan suostumus omaisuuden myyntiin kuolleen aviopuolison perillisiltä. Alaikäisen perillisen puolesta toimii edunvalvoja. Vasta, kun puolisoiden tai lesken ja perillisten välillä on toimitettu lainvoimainen ositus, ei suostumusta enää tarvita. Edellä mainittu koskee soveltuvin osin pääsääntöisesti myös rekisteröidyssä parisuhteessa eläviä. Omistajien siviilisäädyn selvittämiseksi tarvitaan virkatodistus; puolestaan selvitykseksi siitä, onko asunto tarkoitettu puolisoiden yhteiseksi kodiksi, saattaa käydä asiaa koskevine merkintöineen isännöitsijäntodistus, kiinteistörekisteriote, verotustodistus tms.

— Suostumus voidaan kirjata kauppakirjaan, ja tietenkin on epävarmoissa tapauksissa aina suositeltavaa pyytää suostumus kaikilta, joiden taholta suostumuksen puuttuessa uhkaa tulla moitekanne. Suostumuksen kiinteän omaisuuden luovutukseen ja panttaamiseen tulee kaksi esteetöntä henkilöä todistaa; sama koskee toisen maalla olevan rakennuksen luovutusta tai panttausta käyttöoikeuksineen maahan. Tosin voi tuomioistuin hakemuksesta antaa luvan edellä tarkoitettuun luovutukseen tai panttaukseen, jos toinen puoliso on kieltäytynyt antamasta suostumustaan taikka jos suostumusta ei ole muusta syystä saatu hankituksi.

Minunasuntoni.fi:n kauppakirjapohjien lopussa on suostumuksen merkintää koskeva kohta.

Vielä on huomattava, että jos myyntikohdetta rasittaa ns. vallinta- tai käyttörajoitus, tarvitaan kauppaan suostumus henkilöltä, jonka hyväksi tuo rajoitus on perustettu. Vallinta- tai käyttörajoitus voi perustua lahjaan tai testamenttiin sisältyvään määräykseen siitä, että jollekin on määrätty käyttöoikeus tiettyyn omaisuuteen muun henkilön saadessa siihen omistusoikeuden heti tai myöhemmin. Myös voi vallinta- tai käyttörajoitus perustu lesken oikeuteen eräin edellytyksin pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn tai muun jäämistöön kuuluvan eloonjääneen puolison kodiksi sopivan asunnon. Vallintarajoitus saattaa asunto-osakkeiden osalta käydä ilmi asunto- tms. kiinteistöyhtiön isännöitsijäntodistuksesta tai osakeluettelosta ja puolestaan kiinteistöjen osalta lainhuuto- tai rasitustodistuksesta. — Koska kuitenkaan näistä lähteistä ei ehdotonta varmuutta vallinta- tai käyttörajoituksista välttämättä saada, on syytä huolellisesti selvittää asia. Ostaja saattaa edellyttää, että kauppakirjaan otetaan asiasta maininta.

Edm. suostumukset on syytä päivätä, asianmukaisesti allekirjoittaa ja antaa kahden esteettömän henkilön todistaa oikeaksi.

Kuolinpesän (perikunnan) ollessa myyjänä, pesää lähtökohtaisesti edustavat sen kaikki osakkaat riippumatta siitä, mitä osuuksia pesästä kullekin kuuluu. Osakkaiden joukkoon luetaan leski, jos hän on testamentinsaaja. Ja joka tapauksessa osakas hän on, kunnes ositus on toimitettu. Tosin on pesän omaisuus voitu luovuttaa pesänselvittäjän hallintoon tai on voitu määrätä pesänjakaja toimittamaan jako, jolloin näiden toimivalta määräytyy perintökaaren mukaisesti; on syytä olla tarkka, ettei toimivallan ylityksiä tapahdu.

— Myös on huomattava, että avioehdosta huolimatta ja rintaperillisten jakovaatimuksen sekä testamentinsaajan oikeuden estämättä eloonjäänyt puoliso saa pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn tai muun jäämistöön kuuluvan eloonjääneen puolison kodiksi sopivan asunnon, jollei kodiksi sopivaa asuntoa sisälly eloonjääneen puolison varallisuuteen.

Jos myyntikohteen omistaa kuolinpesä (perikunta) tulisi myyjätahon esittää ainakin:
_ jäämistöstä laadittu lain vaatimukset täyttävä perukirja tarpeellisine vainajan sukuselvityksineen (usein perukirjan liitteenä); ja
_ osakkaita koskevat virkatodistukset.

Tällöin saatetaan lisäksi tarvita ainakin:
_ jos vainaja on jättänyt jälkeensä testamentin, testamentti selvityksineen testamentin lainvoimaisuudesta;
_ jos kuolinpesä on osakas toisessa kuolinpesässä, tätä koskeva perukirja edellä kuolinpesästä mainittuine asiakirjastoineen
_ mahdollisesti tehty avioehtosopimus ja sen rekisteröintiä koskeva selvitys (kuten tuomioistuimen todistus tai pöytäkirjanote); ja
_ jos pesä on jaettu, lainvoimainen ositus- ja perinnönjakokirja (pesänjakokirja).

Jos kohteen omistaa säätiö tai muu yhteisö kuten yhtiö tai yhdistys, yleensä on syytä hankkia sekä yhteisöä ja sen sisäistä päätöksentekoa koskevaa selvitystä, mistä voidaan päätellä, että sitä kaupassa edustaneet on ollut oikeuta sitä edustaa. Tällaista selvitystä saattaa olla säätiö- tai kaupparekisteriote yhteisön elimiä ja nimenkirjoittajia koskevine mainintoineen samaten kuin ote kauppaa koskevan yhteisön sisäisen päätöksen tehneen elimen pöytäkirjasta

Kun henkilö tai yhteisö ei itse voi olla paikalla ja osallistua kaupan tekoon, hän voi käyttää asiamiestä. Asiamies osoittaa valtakirjalla valtuutuksensa edustaa toista. Kaupassa tulisi aina käyttää kirjallista ja yksilöityä valtakirjaa ja varmistua siitä, että valtakirja edelleen on voimassa. Kiinteistön myynnistä on erikseen säädetty, että valtuutus on tehtävä kirjallisesti. Myyjän on allekirjoitettava valtakirja ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö.

Kysymykseen voivat tulla esim. raportit tai todistukset toimitetusta pinta-alamittauksesta (huoneistoalatodistukset). Myös tulevat yhä useammin kysymykseen erilaiset kuntotarkastus- tai tutkimusraportit, -lausunnot tai -arviot. Ks. näistä sivua Kauppaa ennen.

Kerrostalo- ja rivitaloasuntojen kaupassa voivat esiintyä myös taloyhtiöille hiljattain kauppattaviksi tulleet taloyhtiötä koskevat kuntotodistukset. Samoin energiatodistukset, joiden avulla saatetaan voida rakennuksen lämmitykseen, veteen, ilmanvaihtoon ja valaistukseen käytettävän energiamäärän perusteella vertailla rakennusten energiatehokkuutta ja tunnistaa niin energiapihit kuin energiasyöpöt rakennukset. — Kuitenkin on energiatodistus vapaaehtoinen vapaa-ajan asunnoille, suojelluille rakennuksille omakotitaloille ja enintään kuuden asunnon asuinrakennuksille, jotka ovat valmistuneet ennen ko. todistuksia koskevan lain voimaantuloa 1.1.2008. Omakotitalojen asumiskustannuksia on pian (näillä näkymin v. 2008) tarkoitus vaatia myyjän selvitettäviksi osoittavan energiatodistuksen muodossa.

Jos joku ostajista on alaikäinen tai muutoin vajaavaltainen, kauppaan tarvitaan maistraatin tms. holhousviranomaisen lupa. Myös on tuomioistuin voinut rajoittaa henkilön toimintakelpoisuutta siten, ettei tällä itsellään ole oikeutta määrätä omaisuudestaan (ns. rajoitettu toimintakelpoisuus). Tiedon vajaavaltaisuudesta, henkilön toimintakelpoisuuden rajoittamisesta ja edunvalvojasta saa maistraattien edunvalvojarekisteristä. Rekisteriin on pääsy osoitteesta http://www.maistraatti.fi.

Jos kohteen on ostamassa säätiö tai muu yhteisö kuten yhtiö tai yhdistys, yleensä tarvitaan sekä yhteisöä ja sen sisäistä päätöksentekoa koskevaa selvitystä, mistä voidaan päätellä, että sitä kaupassa edustaneilla on ollut valta tehdä kauppa yhteisön puolesta. Tällaista selvitystä saattaa olla säätiö- tai kaupparekisteriote yhteisön elimiä ja nimenkirjoittajia koskevine mainintoineen samaten kuin ote kauppaa koskevan yhteisön sisäisen päätöksen tehneen elimen pöytäkirjasta.

Vielä on muistutettava siitä, että yhtiön puolesta ennen sen rekisteröimistä tehdyistä hankinnoista vastaavat hankinnasta päättäneet ja siihen osallistuneet yhteisvastuullisesti. Vastuu siirtyy kuitenkin yhtiölle, kun yhtiö rekisteröidään edellyttäen, että hankinta on joko tehty perustamissopimuksen allekirjoittamisen jälkeen tai se on tehty enintään vuosi ennen perustamissopimuksen allekirjoittamista ja yksilöity perustamissopimuksessa.

Jos yhtiön sopimuskumppani tiesi, ettei yhtiötä ollut rekisteröity, pääsäännön mukaan hän voi, jollei toisin ole sovittu, luopua yhtiön kanssa tehdystä sopimuksesta, jos rekisteri-ilmoitusta perustamisesta ei ole tehty kolmen kuukauden kuluessa perustamissopimuksen allekirjoittamisesta tai jos rekisteröiminen on evätty. Jos sopimuskumppani ei tiennyt, ettei yhtiötä ollut rekisteröity, hän voi luopua sopimuksesta, kunnes yhtiö on rekisteröity. Mutta erikseen säädetään perustettavan osakeyhtiön lukuun tehdystä kiinteistön kaupasta, että jollei vastuu kaupasta kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä ole siirtynyt yhtiölle tai yhtiön perustamisesta on tätä ennen luovuttu, ostajana pidetään yhtiön puolesta kaupan tehnyttä. Myyjä menettää äsken mainitun oikeutensa luopua kaupasta, jollei kannetta ole pantu vireille kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä.

Myös ostajan on syytä antaa valtuutuksensa kirjallisesti.

Takaisinsaanti tarkoittaa käytännössä oikeustoimen peräyttämistä tuomioistuimen päätöksellä. Esim. kauppa voidaan tiettyjen edellytysten vallitessa peräyttää, jos omaisuutta on siirretty tavalla, jolla suositaan velkojaa. Oikeustoimen peräytyminen edellyttää sitä, että velallinen on maksukyvytön tai että oikeustoimi osaltaan johti maksukyvyttömyyteen. Merkitystä on sillä, tiesikö toinen osapuoli maksukyvyttömyydestä tai ylivelkaisuudesta. — Näin olleen myyjän on syytä varoa oikeustoimia mm. tahojen kanssa, joiden kohdalla kauppa voi johtaa heidän maksukyvyttömyyteensä.

Tämän julkisen palvelun tiedot perustuvat 15 suurimmassa kaupassa 12 kuluneelta kuukaudelta tehtyihin kauppoihin. Tietoja voidaan hakea kadun nimen tai postinumeron perusteella. Palvelusta löytyvät seuraavat tiedot: huoneistotyyppi (esim. kaksi huonetta, keittiö, kylpyhuone ja parveke), asunnon pinta-ala, velaton myyntihinta, velaton hinta/m2, talon rakennusvuosi, kuinka monta kerrosta talossa on, missä kerroksessa asunto sijaitsee ja onko talossa hissi. Lisäksi palvelu tarjoaa kiinteistönvälittäjän henkilökohtaisen arvion asunnon kunnosta. Tiedot antavat osviittaa siitä, mitä voi ja kehtaa pyytää.

Palvelu löytyy osoitteesta on http://asuntojen.hintatiedot.fi/

Kiinteistöjen osalta on maanmittauslaitoksen pitämä rekisteri kiinteistökaupoista. Kauppahintarekisterissä näkyvät kaikki luovutukset, joita ovat kaupat, vaihdot, lahjat ja jakosopimukset sekä kiinteistökaupan esisopimukset. Myös pakkohuutokaupan kohteena olleet kiinteistösaannot rekisteröidään. Tiedot tallennetaan maanmittaustoimistoissa kaupanvahvistajien ja pakkohuutokaupan toimittajien lähettämien kiinteistönluovutusilmoitusten perusteella. Tietoja on kaupan kohteesta, kauppahinnasta ja hintaan vaikuttaneista tekijöistä sekä myyjästä ja ostajasta. Kauppahintarekisteristä annetaan pyydettäessä otteita ja muita tietoja. Tarkempia tietoja löydät sivulta http://www.nls.fi/ptk/aineistot/selosteet/mml/khr/.

Kauppahintarekisterin maksulliset paperiset otteet voit kohdealuetta määrittelemällä tilata:
MML
Myyntipalvelut PL 84
00521 Helsinki
puh. 0205 41 5550 /5516
sähköposti: myynti@maanmittauslaitos.fi

Tai vaihtoehtoisesti myös maanmittaustoimiston välityksellä.

Kiinteistöjen kauppahintatilasto -niminen julkaisu ilmestyy kaksi kertaa vuodessa, koko edellistä vuotta käsittelevä kevättalvella ja puolivuotistilasto kuluvalta vuodelta syyskuussa. Julkaisu sisältää runsaasti erilaisia taulukoita maan hinnasta vuosittain, jaoteltuna lääni- ja kuntaryhmiin. Kauppahintatilastoa myyvät kaikki maanmittaustoimistot ja niiden toimipisteet. Julkaisun voi myös tilata täyttämällä tilauslomakkeen sivulla http://www.maanmittauslaitos.fi/ Paikkatiedot/Default.asp?id=124&docid=1196

Toteutuneiden kauppojen seuraaminen lienee asuntomarkkinoilla yleisin tapa arvioida hintatasoa. Jotta hintojen vertaaminen olisi mielekästä, tulee vertailukauppoja olla riittävästi. Eri alueiden välisesti ja jopa samojen postinumeropiirien sisäisesti voivat hinnat vaihdella suuresti riippuen mm. asuntokannan luonteesta. Myös on huolehdittava siitä, että vertailtavat kohteet ovat keskenään vertailukelpoisia (samanlaatuisia). Niiden tulee siis ominaisuuksiltaan vastata arviointikohdetta. — Ovatko vertailtavat kohteet riittävän samanlaisia esim. laatunsa, kokonsa, käyttötarkoituksensa, varusteittensa ja kuntonsa puolesta? Sijaitsevatko kohteet samanarvoisella alueella ja, onko kaupat tehty arviointihetkeen rinnastettavassa markkinatilanteessa? Liioin ei pidä sotkea toisiinsa eri kaavallisen statuksen omaavia kohteita.

Myös on syytä vakuuttautua siitä, että hinnat ovat riippumattomia toisistaan. Näin ei välttämättä ole, jos vertailukaupoissa myyjänä on useammin kuin yhden kerran ollut sama henkilö, tai vastaavasti yksi ja sama taho esiintyy useassa kaupassa ostajana. Vertailtavuutta heikentävät myös kaupat, joissa osapuolilla on ollut tarve maksaa joko yli tai alle kayvän hinnan, kuten toisinaan on laita sukulaiskaupoissa tai myyjän pidättäessä itsellään hallintaoikeuden asuntoon. Vertailtavuutta heikentävät tietenkin myös vaihdot, muut hybridiluovutukset ja poikkeuksellisen suuret tai pienet kaupat.

Arvioitavan kohteen vertaamista vastaavien kohteiden toteutuneisiin kauppahintoihin kutsutaan kauppa-arvomenetelmäksi. Kauppa-arvomenetelmä onkin katsottu sopivimmaksi arviointimenetelmäksi nimenomaan, kuin kyse on asuinhuoneistojen ja -kiinteistöjen arvioinnista. Muita kiinteistöjen arviointimenetelmiä ovat kustannusarvomenetelmä ja tuotto-arvomenetelmä.

Kauppa-arvomenetelmän puutteina on pidetty mm. sitä, ettei siinä keskeisesti oteta huomioon laatimisajankohtaa. Valokeilassa ovat toteutuneet kaupat eli jo mennyt aika. Tällöin voivat markkinatilanteen nopeat muutokset jäädä havaitsematta ja huomioimatta. On siis alati tärkeätä seuranta tarjontaa, kysyntää ja markkinatilannetta. Näitä tuskin luotettavasti kuvastavat sanomalehdissä, netissä tms. medioissa julkaistavat myynti-ilmoitukset hintapyyntöineen.

Vertailukauppojen edustavuudesta on siis varmistuttava. Siten ei sokeasti tule luottaa vertailukauppoja sisältävistä lähteistä saatavaan selvitykseen. Vertailuaineiston soveltuvuus on tutkittava huolellisesti. Samoin markkinatilanne ja kyky ennakoida tulevaa kehitystä. Tässä arvioitsijan ammattitaidolla on merkitystä.

Kiinteistöarviointi on kaupallista asiantuntijapalvelua, jossa määritetään kiinteän omaisuuden tai kiinteistöön kohdistuvan oikeuden arvoa. Usein arvion kohteena on kiinteistö, rakentamaton tontti tai muu oikeus, jonka arvonmääritys on tarpeen kaupantekoa, lainan vakuutta tai muuta päätöksentekoa varten. Arviointitoiminnasta ei Suomessa ole olemassa nimenomaista lainsäädäntöä. Joten sen paremmin ei arviointisopimukselle kuin arviolausunnolle kulloinkin asetettavista vaatimuksista ole varsinaista lainsäädäntöä. Puhumattakaan arvioitsijoiden vastuusta. Arviointitoiminnan sääntely perustuu pääasiassa ao. alalla arviointitoiminnalle laadittuihin määräyksiin, ohjeisiin ja suosituksiin. Tässä korostuu hyvä kiinteistönarviointitapa, minkä tunnistaa arvioitsijan itsenäisyydestä ja riippumattomuudesta.

Keskuskauppakamarin Kiinteistöarviointilautakunta auktorisoi kiinteistönarvioitsijoita mm. asuntoja varten (ns. asuntoauktorisointi). Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry (SKAY) pyrkii toiminnallaan edistämään kiinteistöarviointitoiminnan edellytyksiä ja lisäämään arviointialan yleistä tunnettavuutta. Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n (Aka ry) tarkoituksena on mm. edistää auktorisoitujen kiinteistöarvioijien ammattitaitoa, tunnettuisuutta, ammattitaidon arvostusta ja edunvalvontaa.

Kaupallisia arvioitsijoita on huomattava määrä. Mainittakoon muutama aihetta sivuava linkki:

• Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry (SKAY):n kotisivut löydät osoitteesta:
  http://www.kiinteistoarviointi.org/skay/
  
• Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n (Aka ry):n kotisivut löydät osoitteesta:
  http://www.kiinteistoarviointi.org/aka/
  
• Asunto- ja myös yleisauktorisoidut kiinteistönarvioitsijat löydät Keskuskauppakamarin nettiosoitteesta
  http://www.chamber.fi/kkk/search/fi_FI/aka/
• Yleisauktorisoituja arvioitsijoita löydät mm. Maanomistajien arviointikeskuksesta nettiosoitteesta
  http://www.arviointikeskus.fi/sivu.php?id=53
• Kiinteistönvälittäjät ovat usein hankkineet huomattavan korkeatasoisen arviointikyvyn; luettelon LKV:sta löydät Suomen kiinteistönvälittäjien liiton nettisvuilta osoitteesta
  http://www.skvl.fi/

Arviointitoimeksianto yleensä ei rajoitu pelkkään hinta-arvion tekoon, vaan se sisältää usein myös arvioitsijan perustellun arviointilausunnon. Arviointitoimeksiantoa annettaessa on syytä tehdä kirjallinen toimeksiantosopimus. Sitä ennen eli tilausvaiheessa on syytä selvittää, mitä lausunto voi sisältää ja, mitä asiakkaana haluaisit sen sisältävän kuitenkaan vaarantamatta lausunnon objektiivisuutta. Tämä auttaa kiinteistönarvioitsijaa tulkitsemaan asiakkaan tarpeita oikein ja hahmottamaan asiakkaan edun ja tietotarpeet.

Erään tutkimuksen mukaan tyytymättömyyttä arviointilausunnoissa on aiheuttanut asiakkaan toiveiden sivuuttaminen, havainnollisuuden puuttuminen, arviointilausunnon osien painottuminen epäolennaiseen sekä ylimalkaiset perusteet ja perustelut