Edellä mainittujen asiakirjojen lisäksi voi käydä ajankohtaiseksi hankkia tarkempi selvitys osakkeiden omistajasta ja hänen oikeudestaan määrätä asunto-osakkeista. Kuten, jollet myyjänä vielä ole ehtinyt ilmoittaa omistuksestasi yhtiölle, tai jos osakkeet omistaa perikunta (kuolinpesä) tai säätiö tai muu yhteisö. Milloin kysymys on pienestä, enintään viiden huoneiston asunto-osakeyhtiöstä, ostajalle lainaa myöntävä pankki saattaa haluta nähdä myöskin itse kiinteistöä koskevat asiakirjat. Tällaisia voivat olla lainhuutotodistus, maa-alueen vuokrasopimus tai muu selvitys hallintaoikeudesta maa-alueeseen samaten kuin rasitustodistus tai kiinteistörekisterin ote sekä tarvittaessa muu täydentävä selvitys kiinteistöön tai maapohjan vuokraoikeuteen ja rakennuksiin kohdistuvista rasitteista, rasituksista ja muista oikeuksista.

Jos taas asunto-osakkeet on pantattu velan vakuudeksi, voi käydä tarpeelliseksi selvittää panttauksen ehdot omistajan ja velkojan tekemästä panttaussopimuksesta. Erityisen tärkeäksi tämä käy, milloin osakkeet on annettu velan vakuudeksi panttaussopimuksin toiselle velkojalle.

Ulosmittauksen oikeusvaikutuksista puolestaan on säädetty, että velallinen ei saa ulosmittauspäätöksen jälkeen ilman ulosottomiehen lupaa luovuttaa tai pantata ulosmitattua omaisuutta tai muutoin määrätä siitä. Joskin kiellon vastainen toimi on säädetty tehottomaksi velkojiin nähden ja luovutuksensaaja voi saada vilpittömän mielen suojaa niin kuin erikseen säädetään, on ennen kauppaa syytä varmistua siitä, ettei omaisuus ole ulosmitattu.

Kiinteistön sijaintia osoittava kartta, kuten tontin asemapiirros on saatavissa rakennusvalvontaviranomaiselta ja kiinteistökartta kiinteistörekisteristä.

Paikkakunnan kaavoitus- ja rakennusviranomaisilta pitäisi saada selville, miltä näyttävät alueen tulevaisuuden suunnitelmat. Niinpä kaavoitusta ja kaavoituksen kattamaa rakentamista koskevaa tietoa voi hankkia kunnalliselta kaavoituksesta vastaavalta viranomaiselta. Kunnissa on yleensä kunnan kiinteistövirastossa tms. maankäytön suunnittelun asiakaspalvelupiste, jossa opastetaan ja selvitetään kaavojen lukua. Rakentamisen ohjauksessa palvelee rakennustarkastaja tai muu kunnallinen rakennusvalvontaviranomainen, joka tavallisesti on erinomaisen hyvin perillä kaavoituksesta. Puolestaan ympäristöhallinto välittää ympäristötietoa ja -neuvontaa alueellisten ympäristökeskustensa kautta ympäristöön liittyvissä asioissa. Ympäristökeskukset myöntävät lupia ja valvovat ympäristöä koskevien päätösten toteutumista. Ympäristölupavirastot taas päättävät merkittävimmistä ympäristöluvista ja käsittelevät pääosan vesien pilaantumisesta aiheutuvista korvausasioista.

Osittamisedellytykset ja -rajoitukset on tärkeätä selvittää. Erityisen tärkeätä on varmistua siitä, ettei osittamisrajoituksia ole, kun on kyse lohkomista edellyttävästä määräalasta, joka tulee voida muodostaa rakentamiskelpoiseksi kiinteistöksi. Tietoa asiasta saanee lohkomisen toimittavalta viranomaiselta mm. maanmittaustoimistosta tai useimpien kaupunkien asemakaava-alueella toimivalta toimitusinsinööriltä.

Kunnallistekniikkaa koskeviin kysymyksiin vastaavat kuntien rakennus- ja kiinteistövirastot tms. viranomaiset.

Itse rakentamiseen liittyviä vinkkejä on löydettävissä erinäisiltä nettisivustoilta, kuten http://www.rakentaja.fi.

Jos kyse on rakennetusta kiinteistöstä (olipa se rekisteri- tai kaavatontti, tai rekisteritila tai määräala), suotavaa on tarjota ostajalle tarkastettavaksi ainakin seuraava selvitys:

• rakennuksen ja rakennustapaa koskevat piirustukset (kuten asema- ja pohjapiirrokset- sekä rakennepiirustukset, leikkauskuvat)
• rakennusluvat ja selvitys lupatarkastuksista
• selvitystä rakennusrasitteista

Jos rakennus on keskeneräinen tai on remontoitu vanhempaa rakennusta tai sitä on laajennettu, on syytä varmistua siitä, että rakennussuunnitelmille on rakennuslupa ja että rakentaminen on edennyt luvan mukaisesti.

Piirustuksia ja rakennuslupia sekä rakennustarkastusta koskevaa lisäselvitystä saadaan kunnalliselta rakennusvalvontaviranomaiselta.

Mahdollisesti voi olla tarpeen hankkia muutakin selvitystä. Tällaiseksi voidaan katsoa kunnan etukäteistä ilmoitusta siitä, ettei se tule käyttämään etuoikeuttaan lunastaa myyty kiinteistö (ennakkopäätöstodistusta). — Aiheesta lisää, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille) ja Myyntiopas / Talous.

Jos kysymyksessä on paritalo- tms. yhteisomistajien kiinteistöstä, omistajat ovat saattaneet keskenään solmia hallinnonjakoa ja kunnossapitoa koskevan sopimuksen, missä ovat määritelleet hallintaoikeutensa rajat ja sopineet alueen ja rakennusten kunnossapidosta.

Muu tarpeellinen selvitys voi käsittää tiedon muista rasituksista ja rasitteista kuin niistä, jotka ilmenevät rasitustodistuksesta. Ulosmittauksen oikeusvaikutuksista on säädetty, että velallinen ei saa ulosmittauspäätöksen jälkeen ilman ulosottomiehen lupaa luovuttaa tai pantata ulosmitattua omaisuutta tai muutoin määrätä siitä. Joskin kiellon vastainen toimi on siis säädetty tehottomaksi, on ennen kauppaa syytä selvittää ettei omaisuutta ole ulosmitattu. Tätä tarkoitusta palvelee tuoreen rasitustodistuksen hankkiminen.

Edellä mainittujen ohella voi mahdollisesti olla tarpeen hankkia myös muuta selvitystä, kuten selvitystä muista rasituksista ja rasitteista kuin niistä, jotka ilmenevät rasitustodistuksesta. Selvityksen esittäminen on perinteisesti katsottu kuuluvan myyjän tietonantovelvollisuuteen. Ulosmittauksen oikeusvaikutuksista on säädetty, että velallinen ei saa ulosmittauspäätöksen jälkeen ilman ulosottomiehen lupaa luovuttaa tai pantata ulosmitattua omaisuutta tai muutoin määrätä siitä. Joskin kiellon vastainen toimi on siis säädetty tehottomaksi, on ennen kauppaa syytä selvittää, ettei omaisuutta ole ulosmitattu. Tätä tarkoitusta palvelee tuoreen rasitustodistuksen hankkiminen.

Jos myyjiä on useampia, voivat he vain yhdessä luovuttaa kohteen, mutta erikseen murto- eli määräosan, esim. koko kohteesta omistamansa neljänneksen (25 %) tai omistamastaan neljänneksestä puolet eli kahdeksannen osan (12,5 %).

Jos joku myyjistä on alaikäinen tai muutoin vajaavaltaiMen, kauppaan tarvitaan maistraatin tms. holhousviranomaisen lupa. Myös on tuomioistuin voinut rajoittaa henkilön toimintakelpoisuutta siten, ettei tällä itsellään ole oikeutta määrätä omaisuudestaan (ns. rajoitettu toimintakelpoisuus). Tiedon vajaavaltaisuudesta, henkilön toimintakelpoisuuden rajoittamisesta ja edunvalvojasta saa maistraattien edunvalvojarekisteristä. Rekisteriin on pääsy osoitteesta http://www.maistraatti.fi.

Vaikka myyjä omistaa kohteen yksin, mutta asunto on tarkoitettu puolisoiden yhteiseksi kodiksi, myyjä pääsääntöisesti tarvitsee luovutukseen puolisonsa kirjallisen suostumuksen. Asiaan eivät yleensä vaikuta avioehto sen enempää kuin erilleenmuuttokaan. Mikäli puoliso on kuollut, haetaan suostumus omaisuuden myyntiin kuolleen aviopuolison perillisiltä. Alaikäisen perillisen puolesta toimii edunvalvoja. Vasta, kun puolisoiden tai lesken ja perillisten välillä on toimitettu lainvoimainen ositus, ei suostumusta enää tarvita. Edellä mainittu koskee soveltuvin osin pääsääntöisesti myös rekisteröidyssä parisuhteessa eläviä. Omistajien siviilisäädyn selvittämiseksi tarvitaan virkatodistus; puolestaan selvitykseksi siitä, onko asunto tarkoitettu puolisoiden yhteiseksi kodiksi, saattaa käydä asiaa koskevine merkintöineen isännöitsijäntodistus, kiinteistörekisteriote, verotustodistus tms.

— Suostumus voidaan kirjata kauppakirjaan, ja tietenkin on epävarmoissa tapauksissa aina suositeltavaa pyytää suostumus kaikilta, joiden taholta suostumuksen puuttuessa uhkaa tulla moitekanne. Suostumuksen kiinteän omaisuuden luovutukseen ja panttaamiseen tulee kaksi esteetöntä henkilöä todistaa; sama koskee toisen maalla olevan rakennuksen luovutusta tai panttausta käyttöoikeuksineen maahan. Tosin voi tuomioistuin hakemuksesta antaa luvan edellä tarkoitettuun luovutukseen tai panttaukseen, jos toinen puoliso on kieltäytynyt antamasta suostumustaan taikka jos suostumusta ei ole muusta syystä saatu hankituksi.

Minunasuntoni.fi:n kauppakirjapohjien lopussa on suostumuksen merkintää koskeva kohta.

Vielä on huomattava, että jos myyntikohdetta rasittaa ns. vallinta- tai käyttörajoitus, tarvitaan kauppaan suostumus henkilöltä, jonka hyväksi tuo rajoitus on perustettu. Vallinta- tai käyttörajoitus voi perustua lahjaan tai testamenttiin sisältyvään määräykseen siitä, että jollekin on määrätty käyttöoikeus tiettyyn omaisuuteen muun henkilön saadessa siihen omistusoikeuden heti tai myöhemmin. Myös voi vallinta- tai käyttörajoitus perustu lesken oikeuteen eräin edellytyksin pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn tai muun jäämistöön kuuluvan eloonjääneen puolison kodiksi sopivan asunnon. Vallintarajoitus saattaa asunto-osakkeiden osalta käydä ilmi asunto- tms. kiinteistöyhtiön isännöitsijäntodistuksesta tai osakeluettelosta ja puolestaan kiinteistöjen osalta lainhuuto- tai rasitustodistuksesta. — Koska kuitenkaan näistä lähteistä ei ehdotonta varmuutta vallinta- tai käyttörajoituksista välttämättä saada, on myyjän syytä huolellisesti selvittää asia. Ostaja saattaa edellyttää, että kauppakirjaan otetaan asiasta maininta.

Em. suostumukset on syytä päivätä, jotta ne olisivat päteviä, ja asianmukaisesti allekirjoitettuja ja kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistamia.

Kuolinpesän (perikunnan) ollessa myyjänä, pesää lähtökohtaisesti edustavat sen kaikki osakkaat riippumatta siitä, mitä osuuksia pesästä kullekin kuuluu. Osakkaiden joukkoon luetaan leski, jos hän on testamentinsaaja, ja joka tapauksessa, kunnes ositus on toimitettu. Tosin on pesän omaisuus voitu luovuttaa pesänselvittäjän hallintoon tai on voitu määrätä pesänjakaja toimittamaan jako, jolloin näiden toimivalta määräytyy perintökaaren mukaisesti; on syytä olla tarkka, ettei toimivallan ylityksiä tapahdu.

- Myös on huomattava, että avioehdosta huolimatta ja rintaperillisten jakovaatimusten sekä testamentinsaajan oikeuden estämättä eloonjäänyt puoliso saa pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn tai muun jäämistöön kuuluvan eloonjääneen puolison kodiksi sopivan asunnon, jollei kodiksi sopivaa asuntoa sisälly eloonjääneen puolison varallisuuteen.

Jos myyntikohteen omistaa kuolinpesä (perikunta) tarvitaan ainakin:

• jäämistöstä laadittu lain vaatimukset täyttävä perukirja tarpeellisine vainajan sukuselvityksineen (usein perukirjan liitteenä); ja
• osakkaita koskevat virkatodistukset.

Tällöin lisäksi tarvitaan ainakin:

• jos vainaja on jättänyt jälkeensä testamentin, testamentti selvityksineen testamentin lainvoimaisuudesta;
• jos kuolinpesä on osakas toisessa kuolinpesässä, tätä koskeva perukirja edellä kuolinpesästä mainittuine asiakirjastoineen
• mahdollisesti tehty avioehtosopimus ja sen rekisteröintiä koskeva selvitys (kuten tuomioistuimen todistus tai pöytäkirjanote); ja
• jos pesä on jaettu, lainvoimainen ositus- ja perinnönjakokirja (pesänjakokirja).

Jos kohteen omistaa säätiö tai muu yhteisö kuten yhtiö tai yhdistys, yleensä tarvitaan sekä yhteisöä ja sen sisäistä päätöksentekoa koskevaa selvitystä, mistä voidaan päätellä, että sitä kaupassa edustaneet ovat olleet siihen oikeutetut. Tällaista selvitystä saattaa olla säätiö- tai kaupparekisteriote yhteisön elimiä ja nimenkirjoittajia koskevine mainintoineen samaten kuin ote kauppaa koskevan yhteisön sisäisen päätöksen tehneen elimen pöytäkirjasta

Kun henkilö tai yhteisö ei itse voi olla paikalla ja osallistua sopimuksen tekoon, hän voi käyttää asiamiestä. Asiamies osoittaa valtakirjalla valtuutuksensa edustaa toista. Kaupassa tulisi aina käyttää kirjallista ja yksilöityä valtakirjaa ja varmistua siitä, että valtakirja edelleen on voimassa. Kiinteistön myynnistä on erikseen säädetty, että valtuutus on tehtävä kirjallisesti. Myyjän on allekirjoitettava valtakirja ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö.
<< 

Koska ostajan on tärkeätä varmistua, että myyjänä esiintyvä todella omistaa ja voi luovuttaa omistamansa, tulee Sinun myyjänä hyvän tavan mukaisesti myötävaikuttaa sen selvittämiseen, että Sinulla on kyseinen valta vallita myyntikohdetta.

Huom!
Edellä mainittujen lisäksi saatat esittää tai Sinun kuuluu esittää muutakin asiakirjastoa.
Kuten täyttääksesi selonotto- ja tiedonantovelvollisuutesi esim. osoittaaksesi omistusoikeutesi ja oikeutesi määrätä kiinteistöstä samaten kuin kiinteistön ominaisuuksien ja laadun yms. seikkojen arvioimiseksi.

Kysymykseen voivat myös tulla esim. raportit tai todistukset toimitetuista pinta-alamittauksista (huoneistoalatodistukset). Myös tulevat yhä useammin kysymykseen erilaiset kuntotarkastus- tai tutkimusraportit, -lausunnot tai -arviot. Ks. näistä sivua Myyntiä ennen. Kerrostalo- ja rivitaloasuntojen kaupassa voivat esiintyä myös taloyhtiöille hiljattain kauppattaviksi tulleet taloyhtiötä koskevat kuntotodistukset. Samoin energiatodistukset, joiden avulla saatetaan voida rakennuksen lämmitykseen, veteen, ilmanvaihtoon ja valaistukseen käytettävän energiamäärän perusteella vertailla rakennusten energiatehokkuutta ja tunnistaa niin energiapihit kuin energiasyöpöt rakennukset. — Kuitenkin on energiatodistus vapaaehtoinen vapaa-ajan asunnoille, suojelluille rakennuksille omakotitaloille ja enintään kuuden asunnon asuinrakennuksille, jotka ovat valmistuneet ennen ko. todistuksia koskevan lain voimaantuloa 1.1.2008. Omakotitalojen asumiskustannuksia on pian (näillä näkymin v. 2008) tarkoitus vaatia myyjän selvitettäviksi osoittavan energiatodistuksen muodossa.

Jos joku ostajista on alaikäinen tai muutoin vajaavaltainen, kauppaan tarvitaan maistraatin tms. holhousviranomaisen lupa. Myös on tuomioistuin voinut rajoittaa henkilön toimintakelpoisuutta siten, ettei tällä itsellään ole oikeutta määrätä omaisuudestaan (ns. rajoitettu toimintakelpoisuus). Tiedon vajaavaltaisuudesta, henkilön toimintakelpoisuuden rajoittamisesta ja edunvalvojasta saa maistraattien edunvalvojarekisteristä. Rekisteriin on pääsy osoitteesta http://www.maistraatti.fi.

Jos kohteen on ostamassa säätiö tai muu yhteisö kuten yhtiö tai yhdistys, yleensä tarvitaan sekä yhteisöä ja sen sisäistä päätöksentekoa koskevaa selvitystä, mistä voidaan päätellä, että sitä kaupassa edustaneilla on ollut valta tehdä kauppa yhteisön puolesta. Tällaista selvitystä saattaa olla säätiö- tai kaupparekisteriote yhteisön elimiä ja nimenkirjoittajia koskevine mainintoineen samaten kuin ote kauppaa koskevan yhteisön sisäisen päätöksen tehneen elimen pöytäkirjasta.

Vielä on muistutettava siitä, että yhtiön puolesta ennen sen rekisteröimistä tehdyistä hankinnoista vastaavat hankinnasta päättäneet ja siihen osallistuneet yhteisvastuullisesti. Vastuu siirtyy kuitenkin yhtiölle, kun yhtiö rekisteröidään edellyttäen, että hankinta on joko tehty perustamissopimuksen allekirjoittamisen jälkeen tai se on tehty enintään vuosi ennen perustamissopimuksen allekirjoittamista ja yksilöity perustamissopimuksessa.

Jos yhtiön sopimuskumppani tiesi, ettei yhtiötä ollut rekisteröity, pääsäännön mukaan hän voi, jollei toisin ole sovittu, luopua yhtiön kanssa tehdystä sopimuksesta, jos rekisteri-ilmoitusta perustamisesta ei ole tehty kolmen kuukauden kuluessa perustamissopimuksen allekirjoittamisesta tai jos rekisteröiminen on evätty. Jos sopimuskumppani ei tiennyt, ettei yhtiötä ollut rekisteröity, hän voi luopua sopimuksesta, kunnes yhtiö on rekisteröity. Mutta erikseen säädetään perustettavan osakeyhtiön lukuun tehdystä kiinteistön kaupasta, että jollei vastuu kaupasta kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä ole siirtynyt yhtiölle tai yhtiön perustamisesta on tätä ennen luovuttu, ostajana pidetään yhtiön puolesta kaupan tehnyttä. Myyjä menettää äsken mainitun oikeutensa luopua kaupasta, jollei kannetta ole pantu vireille kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä.

Myös ostajan on syytä esittää valtuutuksensa kirjallisena.

Takaisinsaanti tarkoittaa käytännössä oikeustoimen peräyttämistä tuomioistuimen päätöksellä. Esim. kauppa voidaan tiettyjen edellytysten vallitessa peräyttää, jos omaisuutta on siirretty tavalla, jolla suositaan velkojaa. Oikeustoimen peräytyminen edellyttää sitä, että velallinen on maksukyvytön tai että oikeustoimi osaltaan johti maksukyvyttömyyteen. Merkitystä on sillä, tiesikö toinen osapuoli maksukyvyttömyydestä tai ylivelkaisuudesta. — Näin olleen myyjän on syytä varoa oikeustoimia mm. tahojen kanssa, joiden kohdalla kauppa voi johtaa heidän maksukyvyttömyyteensä.