Varainsiirtoveroa joutuu aina pääsääntöisesti ostaja tai muu luovutuksensaaja maksamaan asunto-osakkeiden luovutuksen yhteydessä. Sama pätee luovutettaessa itsenäinen kiinteistö, määräosa tai määräala kiinteistöstä, tai sellainen määräaikainen vuokraoikeus, jonka haltija on velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista. — Lisää ja tarkempaa tietoa Minunasuntoni.fi:n apuneuvoista (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Huom! — Kuitenkin on tiettyjen edellytysten täyttyessä ensimmäisen vakituisen asunnon hankinta vapautettu varainsiirtoverosta. Jos edellytykset täyttyvät, ne on määräajassa selvitettävä. Lisää ja tarkempaa tietoa saat ostajan sivulta Talous sekä verohallinnon pdf-dokumentista:
http://www.vero.fi/nc/doc/download.asp?id=219;49985

Pääsääntöisesti omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on veronalaista pääomatuloa. Vero pääomatulosta on 28 %. Keskeisenä poikkeuksena pääsäännöstä on oman asunnon luovutusvoitto, kunhan voiton saanti täyttää määrätyt edellytykset.

Milloin oman asunnon luovutusvoitto on verovapaata tuloa? Omaisuuden luovutuksesta saatu voitto ei ole veronalaista tuloa, mikäli luovutat vähintään kahden vuoden ajan omistamasi sellaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, jota huoneistoa olet omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheesi vakituisena asuntona. Sama koskee sellaista rakennusta tai sen osaa, jota omistusaikanasi olet yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheesi vakituisena asuntona. Oman asunnon luovutusvoittoa laskettaessa rakennukseen rinnastetaan myös rakennuksen rakennuspaikka siltä osin kuin rakennuspaikka pinta-alaltaan on enintään 10 000 neliömetriä tai kaavoitetulla alueella enintään kaavan mukaisen tontin tai rakennuspaikan suuruinen.

Useat omistajat. Jos luovutetulla huoneistolla tai rakennuksella on ollut useampia omistajia, kunkin osalta voiton verovapaus ratkaistaan erikseen sen perusteella, onko omistaja asunut asunnossa omistusaikanaan yhtäjaksoisesti kahta vuotta. Jakamattomaan kuolinpesään kuuluvan asunnon myynnissä saatavaa voittoa pidetään verovapaana oman asunnon luovutusvoittona vain niiden perillisten osuutta vastaavalta osalta, jotka ovat perittävän kuoleman jälkeen käyttäneet asuntoa vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Jos myynti tapahtuu ennen kuolinpesän jakoa, luovutusvoittoa verotetaan kuolinpesän tulona. Mutta jos kuolinpesä on jaettu ja siitä on laadittu jakokirja ennen myyntiä, kuolinpesän osakkaita verotetaan luovutusvoitosta. Oman asunnon luovutusvoiton verovapaus ratkaistaan kunkin osakkaan osalta erikseen sen mukaan, kuinka kauan hän on käyttänyt perintönä saatua huoneistoa tai rakennusta omana tai perheensä vakituisena asuntona.

Useammat asunnot. Poikkeuksellisesti henkilöllä voi olla omistuksessan useampia asuntoja, joita hän on eri aikoina käyttänyt vakituisena asuntonaan siten, että oman asunnon luovutusvoiton verovapauden edellytykset täyttyvät. Verovapautta koskevia sääntöjä ei sovelleta luovuttajan vapaa-ajan asunnon tai muiden asuntojen luovutuksiin, jollei luovuttaja omistusaikanaan ole käyttänyt asuntoa vakituisena asuntonaan kahta vuotta.

Vain osa käytössä vakituisena asuntona. Jos huoneistosta tai rakennuksesta alle puolet on ollut luovuttajan omana tai perheen vakituisena asuntona, luovutusvoitosta on verovapaata vain tätä omaa käyttöä vastaava osuus.

Kahden vuoden omistus- ja asumisaika. Kahden vuoden omistus- ja asumisajan on oltava samanaikaista ja yhtäjaksoista. Kahden vuoden omistusaika lasketaan yleensä kauppakirjan, lahjakirjan tai luovutusta koskevan sopimuksen teosta. Perintönä saadun omaisuuden omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta. Luovutettaessa osituksessa saatua omaisuutta oman asunnon myyntivoiton verovapauden edellyttämä omistusaika lasketaan kuitenkin ositussaantoa edeltäneestä saannosta ja asumisaika siitä, kun verovelvollinen on alkanut käyttää luovutettavaa asuntoa omana vakituisena asuntonaan. Asunnon luovutuksen ei tarvitse tapahtua välittömästi oman asumisen päätyttyä. Asunto on oman käytön ja luovutuksen välisenä aikana voinut esim. seistä tyhjänä, olla myynnissä tai olla vuokrattuna.

Milloin asunnon myynnistä on suoritettava veroa? Jos samanaikainen ja yhtäjakoinen edellä mainitun mukaan laskettu asunnon omistus- ja asumisaika on ollut alle kaksi vuotta, oman asunnon luovutuksesta saatu voitto on veronalaista.

Miten myyntivoitto lasketaan? Myyntivoitto voidaan laskea kahdella vaihtoehtoisella tavalla, joista voit valita sen, joka on sinulle edullisempi:

Vaihtoehto I: Vähennä myyntihinnasta ostohinta. Voit myyntihinnasta vähentää ostohinnan ja voiton hankkimisesta aiheutuneet menot kuten esim. asuntoa hankittaessa maksetun varainsiirtoveron ja myyntikulut (esim. ilmoituskulut, välityskulut), jollaisiksi mielestämme tietenkin on katsottava myös Minunasuntoni.fi:n käytöstä johtuneet kulut. Ostohintaan voit lisätä myös omaisuuden perusparannusmenot omistusajaltasi. Tällaisia ovat asunnon arvoa parantavista toimenpiteistä johtuneet menot, kuten menot huoneiston varustetason parantamisesta. — Osituksessa saadun omaisuuden hankintameno lasketaan ositussaantoa edeltäneestä sannosta.

Vaihtoehtio II: Vähennä ns. hankintahintaolettama. Jos olet omistanut asunnon alle 10 vuotta, voit vähentää 20 prosenttia myyntihinnasta. Jos olet omistanut vähintään 10 vuotta, vähennys on 40 prosenttia myyntihinnasta. Silloin kun käytät hankintameno-olettamaa, et voi vähentää enää muita kuluja. — Osituksessa saadun omaisuuden omistusaika lasketaan ositussaantoa edeltäneestä saannosta.

Perintönä tai lahjana saatu asunto. Perintönä tai lahjana saadun omaisuuden luovutushinnasta vähennetään aikoinaan perintö- ja lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo ja voiton hankkimisesta aiheutuneet menot. Vaihtoehtoisesti vähennetään hankintahinta-olettama. — Perintönä saadun omaisuuden omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta.

Jos omaisuus on luovutettu käypää arvoa alempaan hintaan siten, että sovittu vastike on enintään 3/4 käyvästä hinnasta (ns. lahjanluonteinen kauppa), luovutus jaetaan maksetun hinnan ja käyvän arvon suhteen perusteella vastikkeelliseen ja vastikkeettomaan osaan. Vastikkeellisesti luovutetun osuuden hankintamenoksi katsotaan siihen kohdistuva osa omaisuuden hankintamenosta.

Omaisuuden myynnistä tai muusta luovutuksesta syntynyt tappio vähennetään omaisuuden luovutuksesta saadusta voitosta verovuonna ja kolmena sitä seuraavana vuotena sitä mukaa kuin voittoa kertyy, eikä sitä oteta huomioon pääomatulolajin alijäämää vahvistettaessa. Vähennyskelpoisena luovutustappiona ei pidetä tappiota sellaisen asunnon luovutuksesta, josta saatu luovutusvoitto olisi edellä mainitun mukaan verovapaa.

Lisää tietoa mm. verohallituksen vero-ohjeesta Oman asunnon myyntivoiton verotus, jonka löydät netistä osoitteesta:
http://www.vero.fi/nc/viewarticle.asp?path=5,39&
article=2610&domain=VERO_MAIN&language=FIN&index=_.

Verottajan toimesta vuosittain verovelvollisille toimitettavasta esitäytetystä veroilmoituslomakkeesta puuttuvat pääomatulot on ilmoitettava. Kiinteistön sekä asunto- tai kiinteistöyhtiön luovutuksista täytetään liitelomake 9. Myös on ilmoitettava verovapaat luovutukset, kuten oman asunnon myynti.

Lisää tietoa mm. verohallituksen Pääomatuloja koskevasta ohjeesta, jonka löydät netistä osoitteesta:
http://www.vero.fi/nc/viewarticle.asp?article=646&language=FIN

Asuntolainan kustannuksiin vaikuttavat useat tekijät, kuten yleinen korkotaso, pankkien kilpailutilanne, lyhennystapa, laina-aika sekä omien säästöjen määrä, vakuuksien laatu ja mahdollisesti oma asiakassuhde pankkiin. Lainavaihtoehtoja on nykyään tarjolla lukusia ja tarjouksia kannattaa pyytää useasta pankista.

Kun markkinakorko ylittää myyjän lainoistaan maksaman koron, saattaa ostajan olla syytä harkita ottaa nimiinsä myyjän velka. Tällaiseen järjestelyyn tarvitaan kuitenkin aina pankin tms. velkojan suostumis. Jos puolestaan olemassaolevien velkojen korko on kova, voi myyjän olla syytä maksaa ne pois. Mutta usein lainanlyhennys muodostuu myyjän ja ostajan väliseksi neuvottelukysymykseksi. Jos markkinakorko on jo olemassaolevista lainoista maksettavaa korkoa alempi, ostajana voit tietenkin säästää ottamalla uutta velkaa vanhan tilalle. Kannattaa hyvissä ajoin neuvotella pankin tai muun rahalaitoksen kanssa siitä, minkälainen laina on etujesi mukainen kulloisessakin markkinatilanteessa. Sinä itse tietenkin valitset rahoittajasi.

Lainanhoitokustannuksiin vaikuttaa merkittävästi oikeus tuloverotuksessa vähentää maksetut korot. Verovelvollisella on oikeus vähentää hänen tai perheensä vakituisen asunnon hankkimiseen tai peruskorjaukseen kohdistuvat velkojensa korot, mutta vain pääomatuloistaan. Myös on verovelvollisella oikeus vähentää veronalaisen tulon hankkimiseen kohdistuvat velkojensa korot, mutta niin ikään vain pääomatuloistaan. Jos luonnollisen henkilön tai kuolinpesän vähennyskelpoisten tulonhankkimismenojen, korkomenojen ja tiettyjen pääomatuloista vähennettävien tappioiden yhteismäärä on suurempi kuin veronalaisten pääomatulojen yhteismäärä, verovelvollisella tosin on oikeus tehdä verosta erikseen säädetty ns. alijäämähyvitys.

Alijäämähyvitys on tavallisesti 28 % samana verovuonna syntyneestä ns. pääomatulolajin alijäämästä paitsi, kun on kyse ensiasunnon hankintaan otetun asuntovelan koroista muodostuneesta pääomatulolajin alijäämästä, jolloin alijäämähyvitys on 30 % alijäämästä, kuitenkin aina enintään 1400 euroa. Tätä enimmäismäärää on korotettava 400 eurolla, jos verovelvollisella tai puolisoilla yhdessä on ollut elätettävänään alaikäinen lapsi, ja 800 eurolla, jos tällaisia lapsia on ollut kaksi tai useampia. Jos verovelvolliseen sovelletaan puolisoita koskevia säännöksiä, korotetaan sen puolison alijäämähyvityksen enimmäismäärää, jonka ansiotuloista määrättävän valtion tuloveron määrä on suurempi, elleivät puolisot ole toisin vaatineet. — Kokoavana välihuomiona voisi sanoa, että lainanottajan on siis syytä huomioida edm. alijäähyvityksen katto sen varalta, että hänen pääomatulonsa, mistä vähentää korot, laskevat esim. osinkotulojen vähentyessä, pörssikurssien pudotessa tai rahasto-osuuksien arvon laskiessa.

Lisäksi on muistettava, että korko, joka on maksettu ennen aikaa, jolta se on laskettu, on vähennyskelpoinen vain siltä osin kuin se kohdistuu verovuoteen ja sitä seuraavaan vuoteen. Määrättyjä aravalain tai asuntotuotantolain nojalla myönnetyistä lainoista maksettavia korkoja ei verovelvollisella ole laisinkaan oikeutta vähentää.

Asuntovelka voidaan katsoa otetuksi ensiasunnon hankintaa varten, jos velka on otettu sellaisen rakennuksen tai huoneiston hankkimiseen, josta tai jonka hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista verovelvollinen on hankkinut omistukseensa vähintään puolet eikä verovelvollinen ole aikaisemmin omistanut vähintään puolta vakituisena asuntona käyttämästään rakennuksesta, huoneistosta tai huoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista. Edellä mainitun alijäämähyvityksen korotus ensiasunnon hankintaan otetun velan koron perusteella myönnetään enintään ensiasunnon käyttöönottovuodelta ja yhdeksältä sitä seuraavalta verovuodelta.

Jos kaupan kohteena olevat asunto-osakkeet tai kiinteistö on panttina, myyjän on syytä varmistua siitä, että pantinhaltijana oleva velkoja (pankki tms.) joko suostuu luovuttamaan pantin (osakekirjat; panttikirjat) suunnitellun kauppakirjan ehtojen mukaisesti ostajalle, minkä edellytyksenä yleensä on velan maksu tai korvaavan vakuuden anto pankille, tai antamaan sen mukaan kuin tilanne vaatii jälkipanttisitoumuksen ostajalle tai ostajan pankille. Tietenkin vakuuksina voivat tulla kysymykseen monet muut omaisuuserät, kuten talletukset tai takaukset.

Seuraavassa muutama keskeinen seikka sen mukaan, onko kyse

• kerros-, rivi- tai pientaloasuntoon oikeuttavien osakkeiden kaupasta
  
• kiinteistön, kiinteistön määrä-osan tai kiinteistön määräalan kaupasta vaiko
  
• vuokraoikeuden kaupasta

Myyjälle ja ostajalle on toisinaan muodostunut erilainen näkemys siitä, mitä kauppaan kuuluu. Siksi on yleensä suositeltavaa määritellä kaupan kohteen ulottuvuudesta kuten, mitkä tarpeistoesineet kuuluvat kauppaan ja mitkä puolestaan eivät kuulu.

Myyjän on tärkeätä varoa luovuttamasta omistusoikeutta osakkeisiin, ennen kuin hän on varmistanut sen, että hän myös saa kauppahinnan. Tämä merkitsee joko kauppahinnan täysimääräistä maksua mahdollisine viivästyskorkoineen tai turvaavan vakuuden saantia. Koska osakekirjan luovutus ei ole luovuttajan velkojia sitova, ellei se, jolle luovutus on tapahtunut, ole saanut osakekirjaa haltuunsa, osakekirjan varustaminen siirtomerkinnöin ja itse luovuttaminen ostajalle on puolestaan ostajan kannalta ensiarvoisen tärkeätä. Mutta ostajan vastuu yhtiövastikkeen maksusta taloyhtiöön nähden alkaa siitä lähtien, kun omistusoikeus osakkeisiin on siirtynyt hänelle. Tällöin näet edellytetään ostajan ilmoittavan saannostaan yhtiölle yhtiövastikkeiden perimistä varten. — Omistuksenpidätyksestä ja toisaalta omistusoikeuden siirtymisestä samaten kuin panttauksesta, osakkeiden tuottamasta hallintaoikeudesta huoneistoon sekä vastikkeenmaksuvelvollisuudesta kuten myös huoneistoa koskevasta vaaranvastuusta, lisää ja tarkempaa tietoa Minunasuntoni.fi:n apuneuvoista (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Se, jos huoneisto on annettu vuokralle, ei tavallisesti estä myymästä sitä. Aiheesta lisää ja tarkemmin, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Velkainen taloyhtiö tarkoittaa yleensä sitä, että velat maksaa viime kädessä osakkeenomistaja yhtiövastikkeina siltä osin, kuin ei yhtiöllä ole muita tulolähteitä. — Aihetta sietää pohtia. Ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Asuntokauppojen aiheuttamat riitatapaukset ovat roimasti lisääntyneet. V. 2006 käsiteli kuluttajariitalautakunta lähemmäksi 600 asuntokauppaa koskenutta valitusta. Toissa vuonna valituksia tuli noin sata vähemmän. Käräjäoikeuksissa puolestaan käsiteltiin v. 2006 141 kannetta. Vuonna 2003 vastaavia tapauksia oli vireillä 34. Asuntokauppoihin pettyneet ottavat usein ensin yhteyttä kuluttajariitalautakuntaan, sillä sen palvelu on ilmaista. Oikeudenkäynti tulee usein huomattavasti kalliimmaksi. Asuntokaupan purkuihin ja hinnanalennuksiin päädytään tavallisimmin kosteus- ja homevaurioiden takia. Yleensä korvaussummat ovat muutamia tuhansia euroja. — Taloudellisista, oikeudellisista ja yleisen virhesäännöksen mukaisista virheistä sekä virheiden arviointitekoajasta yms. lisää ja tarkemmin, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Myyjän tiedonantovelvollisuus korostuu kuten yleensä myös tarpeesta kauppakirjassa seikkaperäisesti yksilöidä mahdolliset virheet. — Lisää ja tarkemmin, katso Hanki asiakirjat, Ilmoittelu, Esittele myyntikohde sekä Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Vastaavasti korostuu ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus. — Pääsääntöisesti ei ostaja saa virheenä vedota [a] seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä, eikä [b] seikkaan, jonka hänen olisi pitänyt havaita sellaisessa asunnon ennakkotarkastuksessa, jonka hän ennen kaupantekoa on toimittanut tai jonka hän ilman hyväksyttävää syytä on jättänyt toimittamatta myyjän siihen tarjoamasta tilaisuudesta huolimatta. Säännöstä on siis kuitenkin poikkeuksia. — Lisää, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Jos virheilmoitukseen on aihetta, se on muistettava tehdä. Ostajaa koskee määräaika, mutta sekään ei ole aukoton. — Aiheesta lisää, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Kun kysymys on sellaisesta asunnosta, joka myydään otettavaksi ensimmäisen kerran käyttöön uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen ja myyjä on joko elinkeinonharjoittaja tai perustajaosakas, noudatetaan ns. uuden asunnon kauppa koskevia sääntöjä. Näiden osalta viitataan asuntokauppalain 2, 4 ja 5 lukuun. Huom! Minunasunto.fi:llä ei näistä ns. uusen asunnon kaupoista ole kysymys.

Ostajalla on asunnon virheen perusteella oikeus pidättyä maksamasta jäljellä olevaa osaa kauppahinnasta, joskaan hän ei kuitenkaan saa pidättää rahamäärää, joka ilmeisesti ylittää ne vaatimukset, joihin hänellä on virheen perusteella oikeus. Seuraamuksista lisää, katso Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

On syytä tiedostaa ja kaupanteossa huomioida tosiasia, että kaupan oikeusvaikutukset usein ulottuvat sopijapuolten lisäksi myös kolmansiin. Katso Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille)

Kiinteistöä luovutettaessa määrämuotovaatimukset on täytettävä. Kauppa ei muutoin ole pätevä. — Aiheesta lisää, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Omistuksenpidätystä ja kauppa purkavien ehtojen osalta on omat sääntönsä. — Aiheesta lisää, katso Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

On tavallista, että ostaja hankkii kiinteistön perustettavana olevan asunto-osakeyhtiönsä nimiin. Määrättyjen edellytysten vallitessa tästä voi olla hänelle paljon etua, kuten tulevista kaupoista tai vaihdoista menevän varainsiirtoveron laskeminen 4 %:sta 1,6 %:iin. — Aiheesta kauppa perustettavan yhtiön lukuun, katso Hanki Asiakirjat.

Mikäli kaupan jälkeen tullaan katumapäälle ja halutaan purkaa kauppa tai palauttaa kiinteistö myyjälle, purku on tehtävä kaupalle säädettyä määrämuotoa noudattaen. Katso Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty. Mustan kauppahinnan sopiminen voi johtaa epäilykseen pyrkimyksestä verovilppiin.

Myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti. On tärkeätä huomata, että tästä sopimusvapauden pääsäännöstä on kuitenkin laissa eräitä poikkeuksia. — Aiheesta lisää, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Sopimusvapautta rajoittaa sopimattomien ja muiden pätemättömien ehtojen kielto. — Aiheesta tarkemmin, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Myyjälle ja ostajalle on toisinaan muodostunut erilainen näkemys siitä, mitä kauppaan kuuluu. Siksi on yleensä suositeltavaa määritellä kaupan kohteen ulottuvuudesta kuten, mitkä tarpeistoesineet kuuluvat kauppaan ja mitkä puolestaan eivät kuulu.

Kauppakirjassa voidaan siis sopia ajankohdasta, johon saakka myyjä pitää huoneiston hallinnassaan ja huoneisto vapautuu ostajalle. — Aiheesta lisää, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Se, että huoneisto, huoneiston käsittävä rakennus tai sen osa on annettu vuokralle, ei tavallisesti estä myymästä kiinteistöä. Tämä koskee myös tilannetta, että huoneenvuokrasopimuksella on luovutettu maa-alue käytettäväksi huoneiston yhteydessä. Jos vuokralle annetun huoneiston käsittävä rakennus vapaaehtoisesti luovutetaan toisen omistukseen, vuokrasopimus sitoo määrätyin edellytyksin uutta omistajaa. — Aiheesta lisää, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Mikäli on kysymys maanvuokraoikeudesta eli tavallisimmin kiinteistön omistajaa kuulematta kolmannelle siirrettävissä olevasta oikeudesta maahan, jolla sijaitsee tai saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeuden haltijalle kuuluvia rakennuksia, vuokraoikeuden pysyvyydestä kiinteistön luovutuksensaajaan, toisen vuokraoikeuden ja muun erityisen oikeuden haltijaan sekä kiinteistön oikeaan omistajaan nähden on voimassa, mitä maakaaressa säädetään. Sama koskee vuokraoikeuden kirjaamista ja sen panttaamista. — Aiheesta lisää, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Maakaaren mukaan myyjä vastaa kiinteistöstä menevästä julkisoikeudellisesta tai julkisoikeudellisessa järjestyksessä maksettavaksi pannusta maksusta tai siihen verrattavasta saamisesta, joka kohdistuu kaupan tekemistä edeltävään aikaan. Siksi saattaa olla aiheellista kauppakirjassa sopia osapuolten keskinäisestä vastuusta mitä tulee kiinteistön omistajalta perittäviin äsken mainitunlaisiin menoihin, kuten kiinteistöveron jakamisesta heidän keskenään esim. hallinta-ajan mukaisesti. Vastuunpaosta huomioitua myös kauppakirjapohjassa, katso Asiakirjapohjat — Aiheesta lisää, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Asuntokauppojen aiheuttamat riitatapaukset ovat roimasti lisääntyneet. Asuntokauppoihin pettyneet ottavat usein ensin yhteyttä kuluttajariitalautakuntaan, sillä sen palvelu on ilmaista. Oikeudenkäynti tulee usein huomattavasti kalliimmaksi. Asuntokaupan purkuihin ja hinnanalennuksiin päädytään tavallisimmin kosteus- ja homevaurioiden takia. Kiinteistöjen virheet noudattavat jakoa laatuvirheet, vallintavirheet ja oikeudelliset virheet. — Aiheesta lisää, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Pääsääntöisesti ei ostaja saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama koskee myös eräitä muita tilanteita. — Aiheesta lisää samoin kuin siitä, keneen ostajalla voi olla oikeutta kohdistaa vaatimuksensa, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Virheen seuraamukset voivat olla kaupan purku, hinnanalennus ja vahingonkorvaus. Jos ostajalla on oikeus vedota virheeseen, hänellä on oikeus pidättyä kauppahinnan maksamisesta oikeutettua vaatimustaan vastaavalta osalta. Kaikessa, joka liittyy virheeseen vetoamiseen, virheen seuraamuksiin, tms., on aina syytä kääntyä asianajajan tai muun oikeudellista asiantuntemusta edustavan ja oikeudellisen asiantuntemuksen käytössä palvelemaan kykenevän puoleen

Kiinteistön kaupan oikeusvaikutukset ulottuvat usein sopijapuolten lisäksi myös kolmansiin. Mahdolliset vaikutukset on syytä huomioida. — Aiheesta lisää, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Kunnalla on pääsääntöisesti oikeus ostajalta lunastaa itselleen kaupan kohteeksi tulleen kiinteistön ja samalla myydyn irtaimiston korvaamalla ostajalle sen, minkä ostaja on kauppahintana maksanut myyjälle. Kunta on etuoikeuttaan käyttäessään säädetty velvolliseksi korvaamaan tuottokorkoineen [i] kaupan rahoitus- ja muut kustannukset ja [ii] kiinteistön hallinnasta tai hoidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset, kuitenkin vain siltä osin kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton ja muun taloudellisen hyödyn. Etuosto-oikeutta ei kuitenkaan ole mm., [i] milloin kiinteistö käsittää tai, jos samalla luovutuskirjalla tai muutoin luovutuksin, jotka on katsottava samaksi kaupaksi, myydään eri kiinteistöjä, nämä yhdessä käsittävät 5 000 m² (Espoossa, Helsingissä, Kauniaisissa ja Vantaalla 3000 m² tai sitä vähemmän), tai [ii milloin ostajana on myyjän puoliso tai henkilö, joka perintökaaren mukaan voisi periä myyjän, taikka tällaisen henkilön puoliso; jos sitä vastoin on muita ostajina, niin kunnalla on etuostoikeus. Äsken tarkoitettua pinta-alaa laskettaessa otetaan huomioon myös kahden viimeksi kuluneen vuoden aikana saman ostajan ja saman myyjän välillä samassa kunnassa tehdyt kiinteistönkaupat sekä kaupat, joissa kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana on yhteisö, josta ostaja tai myyjä omistaa yli puolet, samoin kuin kaupat, joissa kiinteistö on kolmannen kautta siirtynyt samalta myyjältä samalle ostajalle. Ja kaupan kohteen pinta-alasta huolimatta kunnalla on etuostoikeus päättämällään ns. kehityslaueella. Etuosto-oikeuden käyttöä koskevasta päätöksestään on kunnan ilmoitettava paikalliselle käräjäoikeudelle kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Päätös on erikseen annettava ostajalle ja myyjälle tiedoksi. — Joskin yleinen olettamus on, etteivät kunnat etuoikeuttaan järin usein käytä, myyjän voi tapauksissa, joissa etuosto-oikeuden käyttöä koskeva epävarmuus saattaa aiheuttaa korvaamatta jäävää vahinkoa, olla syytä hakea kunnalta ennakkopäätös siitä, ettei kunta tule käyttämään etuostoikeuttaan.

Ks. Myyntioppaasta jakso Kaupan jälkeen.

Maanvuokralaki lähtee siitä, että vuokraoikeus tulee siirtää sellaisena kuin se on ja yhtenä kokonaisuutena. Estettä ei ole sille, että vuokraoikeus siirretään useille henkilöille yhteisesti, jolloin siirronsaajat vastaavat yhdessä vuokranantajaan nähden. Sitä vastoin ei määräosan (murto-osan) siirto käsityksemme mukaan onnistu ilman vuokranantajan suostumusta. — Aiheesta lisää, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti. On tärkeätä huomata, että tästä sopimusvapauden pääsäännöstä on kuitenkin laissa eräitä poikkeuksia. — Aiheesta lisää, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Sopimusvapautta rajoittaa sopimattomien ja muiden pätemättömien ehtojen kielto. — Aiheesta tarkemmin, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Maakaareen ei sisälly nimenomaista säännöstä siitä, mitä tarpeistoa on katsottava kuuluvan kauppaan. Kunnosta sitä vastoin määrätään, että kiinteistö on luovutettava ostajalle sellaisessa kunnossa, kuin mistä kaupassa voidaan katsoa sovitun. — Epäselvyyksien välttämiseksi onkin tärkeätä, että myyjä ja ostaja laativat kauppakirjaan liitettävän luettelon kauppaan kuuluvasta tarpeistosta.

Jollei hallinnan siirtymisestä ole kauppakirjassa ehtoa, on luovutuksensaajalla oikeus saada vuokramaa rakennuksineen hallintaansa heti kaupan tekemisen jälkeen. Tästä voidaan kuitenkin poiketa. — Aiheesta tarkemmin, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Kysymyksestä vuokramaan tai sen osan luovuttamisesta toisen hallintaan (alivuokraus), ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Maakaaren mukaan myyjä vastaa kiinteistöstä menevästä julkisoikeudellisesta tai julkisoikeudellisessa järjestyksessä maksettavaksi pannusta maksusta tai siihen verrattavasta saamisesta, joka kohdistuu kaupan tekemistä edeltävään aikaan. Siksi saattaa olla aiheellista kauppakirjassa sopia osapuolten keskinäisestä vastuusta mitä tulee kiinteistön omistajalta perittäviin äsken mainitunlaisiin menoihin, kuten kiinteistöveron jakamisesta heidän keskenään esim. hallinta-ajan mukaisesti. — Aiheesta lisää, ks Minunasuntoni.fi:n apuneuvot (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille).

Kaupan kohteen virheet noudattavat jakoa laatuvirheet, vallintavirheet ja oikeudelliset virheet: Mitä eräissä tarkoin määrätyissä osissa maakaarta säädetään kiinteistön luovutuksesta, koskee soveltuvin osin sellaisen vuokraoikeuden tai muun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvan käyttöoikeuden luovutusta, jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluva rakennus taikka kiinteä laitos tai rakennelma. Siksi viittaamme tässä siihen, mitä virheestä kaupan kohteessa, virheen seuraamuksista ja virheestä ilmoittamisesta on esitetty jaksossa Kiinteistöt — lakitietoa pähkinänkuoressa (pääsy vain Minunasuntoni.fi:n rekisteröidyille käyttäjille)

Kaupan oikeusvaikutukset ulottuvat sopijapuolten lisäksi usein myös kolmansiin. — Mitä tarkoin määritellyissä osin maakaarta säädetään kiinteistön luovutuksesta, koskee soveltuvin osin sellaisen vuokraoikeuden tai muun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvan käyttöoikeuden luovutusta, jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluva rakennus taikka kiinteä laitos tai rakennelma. Siksi tässä viittaamme siihen, mitä virheestä kaupan kohteessa ja virheen seuraamuksista on esitetty jaksossa Kiinteistöt — lakitietoa pähkinänkuoressa.