Mitkä tekijät vaikuttavat arvoon? Arvoon vaikuttavat tekijät on joskus tapana ryhmitellä seuraavasti:

1. Yleiset arvotekijät, kuten markkinatilanne, yhteiskunnallinen ja yleinen taloudellinen tilanne (työllisyys, korkotaso, taloudelliset suhdanteet, lainsäädäntö);
2. Sijaintitekijät, kuten alueen hyvä- tai huonomaineisuus, naapurit, puistot, luonto ja ympäristön laatukriteerit, rannan läheisyys, alueen korkeus merenpinnasta, virkistysmahdollisuudet, liikenneyhteydet, työpaikkojen läheisyys, kaupat, pankit, koulut yms. palvelut samaten kuin kaavoitustilanne;
3. Kiinteistökohtaiset tekijät eli kiinteistöä ja rakennusta koskevat seikat, kuten tontin pinta-ala, maasto-olosuhteet ja maaperän rakennettavuus, tekniset liittymät ja niiden sijainti, kiinteistötekninen valmius sekä omistetaanko maapohja, rakennuksen arkkitehtuuri, suunnittelu, materiaalit, ikä, tekninen kunto, korjaukset ja jäljellä oleva rakennusoikeus sekä asunto- yms. kiinteistöyhtiöiden osalta yhtiön varainkäyttö, velkaantuneisuus ym. taloudellinen tila, vastikkeet, johdon kyvyt ja huolellisuus.
4. Asuntokohtaiset tekijät, kuten asunnon koko, huoneluku ja -järjestys, varusteet, materiaalit, kunto ja asumiskulut samaten kuin sijainti rakennuksessa, ilmansuunnat ja näkymät.
5. Tietoa asunnin hintaan vaikuttavista asioista saa kuluttajviraston sivuilta: Asunnon hintaan vaikuttavat monet asiat

Tämän julkisen palvelun tiedot perustuvat 15 suurimmassa kaupassa 12 kuluneelta kuukaudelta tehtyihin kauppoihin. Tietoja voidaan hakea kadun nimen tai postinumeron perusteella. Palvelusta löytyvät seuraavat tiedot: huoneistotyyppi (esim. kaksi huonetta, keittiö, kylpyhuone ja parveke), asunnon pinta-ala, velaton myyntihinta, velaton hinta/m2, talon rakennusvuosi, kuinka monta kerrosta talossa on, missä kerroksessa asunto sijaitsee ja onko talossa hissi. Lisäksi palvelu tarjoaa kiinteistönvälittäjän henkilökohtaisen arvion asunnon kunnosta. Tiedot antavat osviittaa siitä, mitä voi ja kehtaa pyytää.

Palvelu löytyy osoitteesta on http://asuntojen.hintatiedot.fi/

Kiinteistöjen osalta on maanmittauslaitoksen pitämä rekisteri kiinteistökaupoista. Kauppahintarekisterissä näkyvät kaikki luovutukset, joita ovat kaupat, vaihdot, lahjat ja jakosopimukset sekä kiinteistökaupan esisopimukset. Myös pakkohuutokaupan kohteena olleet kiinteistösaannot rekisteröidään. Tiedot tallennetaan maanmittaustoimistoissa kaupanvahvistajien ja pakkohuutokaupan toimittajien lähettämien kiinteistönluovutusilmoitusten perusteella. Tietoja on kaupan kohteesta, kauppahinnasta ja hintaan vaikuttaneista tekijöistä sekä myyjästä ja ostajasta. Kauppahintarekisteristä annetaan pyydettäessä otteita ja muita tietoja. Tarkempia tietoja löydät sivulta http://www.nls.fi/ptk/aineistot/selosteet/mml/khr/.

Kauppahintarekisterin maksulliset paperiset otteet voit kohdealuetta määrittelemällä tilata:
MML
Myyntipalvelut PL 84
00521 Helsinki
puh. 0205 41 5550 /5516
sähköposti: myynti@maanmittauslaitos.fi

Tai vaihtoehtoisesti myös maanmittaustoimiston välityksellä.

Kiinteistöjen kauppahintatilasto -niminen julkaisu ilmestyy kaksi kertaa vuodessa, koko edellistä vuotta käsittelevä kevättalvella ja puolivuotistilasto kuluvalta vuodelta syyskuussa. Julkaisu sisältää runsaasti erilaisia taulukoita maan hinnasta vuosittain, jaoteltuna lääni- ja kuntaryhmiin. Kauppahintatilastoa myyvät kaikki maanmittaustoimistot ja niiden toimipisteet. Julkaisun voi myös tilata täyttämällä tilauslomakkeen sivulla http://www.maanmittauslaitos.fi/ Paikkatiedot/Default.asp?id=124&docid=1196

Toteutuneiden kauppojen seuraaminen lienee asuntomarkkinoilla yleisin tapa arvioida hintatasoa. Jotta hintojen vertaaminen olisi mielekästä, tulee vertailukauppoja olla riittävästi. Eri alueiden välisesti ja jopa samojen postinumeropiirien sisäisesti voivat hinnat vaihdella suuresti riippuen mm. asuntokannan luonteesta. Myös on huolehdittava siitä, että vertailtavat kohteet ovat keskenään vertailukelpoisia (samanlaatuisia). Niiden tulee siis ominaisuuksiltaan vastata arviointikohdetta. — Ovatko vertailtavat kohteet riittävän samanlaisia esim. laatunsa, kokonsa, käyttötarkoituksensa, varusteittensa ja kuntonsa puolesta? Sijaitsevatko kohteet samanarvoisella alueella ja, onko kaupat tehty arviointihetkeen rinnastettavassa markkinatilanteessa? Liioin ei pidä sotkea toisiinsa eri kaavallisen statuksen omaavia kohteita.

Myös on syytä vakuuttautua siitä, että hinnat ovat riippumattomia toisistaan. Näin ei välttämättä ole, jos vertailukaupoissa myyjänä on useammin kuin yhden kerran ollut sama henkilö, tai vastaavasti yksi ja sama taho esiintyy useassa kaupassa ostajana. Vertailtavuutta heikentävät myös kaupat, joissa osapuolilla on ollut tarve maksaa joko yli tai alle kayvän hinnan, kuten toisinaan on laita sukulaiskaupoissa tai myyjän pidättäessä itsellään hallintaoikeuden asuntoon. Vertailtavuutta heikentävät tietenkin myös vaihdot, muut hybridiluovutukset ja poikkeuksellisen suuret tai pienet kaupat.

Arvioitavan kohteen vertaamista vastaavien kohteiden toteutuneisiin kauppahintoihin kutsutaan kauppa-arvomenetelmäksi. Kauppa-arvomenetelmä onkin katsottu sopivimmaksi arviointimenetelmäksi nimenomaan, kuin kyse on asuinhuoneistojen ja -kiinteistöjen arvioinnista. Muita kiinteistöjen arviointimenetelmiä ovat kustannusarvomenetelmä ja tuotto-arvomenetelmä.

Kauppa-arvomenetelmän puutteina on pidetty mm. sitä, ettei siinä keskeisesti oteta huomioon laatimisajankohtaa. Valokeilassa ovat toteutuneet kaupat eli jo mennyt aika. Tällöin voivat markkinatilanteen nopeat muutokset jäädä havaitsematta ja huomioimatta. On siis alati tärkeätä seuranta tarjontaa, kysyntää ja markkinatilannetta. Näitä tuskin luotettavasti kuvastavat sanomalehdissä, netissä tms. medioissa julkaistavat myynti-ilmoitukset hintapyyntöineen.

Vertailukauppojen edustavuudesta on siis varmistuttava. Siten ei sokeasti tule luottaa vertailukauppoja sisältävistä lähteistä saatavaan selvitykseen. Vertailuaineiston soveltuvuus on tutkittava huolellisesti. Samoin markkinatilanne ja kyky ennakoida tulevaa kehitystä. Tässä arvioitsijan ammattitaidolla on merkitystä.

Kiinteistöarviointi on kaupallista asiantuntijapalvelua, jossa määritetään kiinteän omaisuuden tai kiinteistöön kohdistuvan oikeuden arvoa. Usein arvion kohteena on kiinteistö, rakentamaton tontti tai muu oikeus, jonka arvonmääritys on tarpeen kaupantekoa, lainan vakuutta tai muuta päätöksentekoa varten. Arviointitoiminnasta ei Suomessa ole olemassa nimenomaista lainsäädäntöä. Joten sen paremmin ei arviointisopimukselle kuin arviolausunnolle kulloinkin asetettavista vaatimuksista ole varsinaista lainsäädäntöä. Puhumattakaan arvioitsijoiden vastuusta. Arviointitoiminnan sääntely perustuu pääasiassa ao. alalla arviointitoiminnalle laadittuihin määräyksiin, ohjeisiin ja suosituksiin. Tässä korostuu hyvä kiinteistönarviointitapa, minkä tunnistaa arvioitsijan itsenäisyydestä ja riippumattomuudesta.

Keskuskauppakamarin Kiinteistöarviointilautakunta auktorisoi kiinteistönarvioitsijoita mm. asuntoja varten (ns. asuntoauktorisointi). Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry (SKAY) pyrkii toiminnallaan edistämään kiinteistöarviointitoiminnan edellytyksiä ja lisäämään arviointialan yleistä tunnettavuutta. Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n (Aka ry) tarkoituksena on mm. edistää auktorisoitujen kiinteistöarvioijien ammattitaitoa, tunnettuisuutta, ammattitaidon arvostusta ja edunvalvontaa.

Kaupallisia arvioitsijoita on huomattava määrä. Mainittakoon muutama aihetta sivuava linkki:

• Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry (SKAY):n kotisivut löydät osoitteesta:
  http://www.kiinteistoarviointi.org/skay/
  
• Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n (Aka ry):n kotisivut löydät osoitteesta:
  http://www.kiinteistoarviointi.org/aka/
  
• Asunto- ja myös yleisauktorisoidut kiinteistönarvioitsijat löydät Keskuskauppakamarin nettiosoitteesta
  http://www.chamber.fi/kkk/search/fi_FI/aka/
• Yleisauktorisoituja arvioitsijoita löydät mm. Maanomistajien arviointikeskuksesta nettiosoitteesta
  http://www.arviointikeskus.fi/sivu.php?id=53
• Kiinteistönvälittäjät ovat usein hankkineet huomattavan korkeatasoisen arviointikyvyn; luettelon LKV:sta löydät Suomen kiinteistönvälittäjien liiton nettisvuilta osoitteesta
  http://www.skvl.fi/

Arviointitoimeksianto yleensä ei rajoitu pelkkään hinta-arvion tekoon, vaan se sisältää usein myös arvioitsijan perustellun arviointilausunnon. Arviointitoimeksiantoa annettaessa on syytä tehdä kirjallinen toimeksiantosopimus. Sitä ennen eli tilausvaiheessa on syytä selvittää, mitä lausunto voi sisältää ja, mitä asiakkaana haluaisit sen sisältävän kuitenkaan vaarantamatta lausunnon objektiivisuutta. Tämä auttaa kiinteistönarvioitsijaa tulkitsemaan asiakkaan tarpeita oikein ja hahmottamaan asiakkaan edun ja tietotarpeet.

Erään tutkimuksen mukaan tyytymättömyyttä arviointilausunnoissa on aiheuttanut asiakkaan toiveiden sivuuttaminen, havainnollisuuden puuttuminen, arviointilausunnon osien painottuminen epäolennaiseen sekä ylimalkaiset perusteet ja perustelut.